Dans le domaine immobilier, la vente d’un bien peut être réalisée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.
C’est ce qui est écrit dans l’acte de vente notarié lorsque l’on parle de « condition suspensive ». Par ailleurs, en immobilier, on parle aussi du « net vendeur », qui correspond au prix de la vente du bien après déduction des frais d’agence et des droits de mutation.
Qu’est-ce que le net vendeur ? Comment le calculer ?
Le net vendeur est un terme important à connaître dans le secteur immobilier, surtout lorsque vous vendez un bien. Il s’agit de la somme que touche réellement le vendeur une fois tous les frais déduits. En effet, il faut savoir qu’un bien ne se vend jamais au même montant que celui du prix FAI (frais d’agence inclus). Le net vendeur équivaut donc au prix de vente brut auquel sont soustraits les différents frais inhérents à la transaction. Concrètement, le calcul démarre du prix de vente final, c’est-à-dire du montant convenu entre l’acheteur et le vendeur. On déduit alors les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, etc., sans oublier éventuellement les diverses charges susceptibles de grever cette somme (taxes foncières à reverser…). Prenons un exemple : si vous vendez votre bien 300 000 €, avec une commission d’agence de 5 %, votre net vendeur sera de 285 000 €. En soustrayant les différents frais liés à la vente, vous obtenez donc votre net vendeur. Il est important pour vous en tant que vendeur d’en connaître le montant afin de gérer vos attentes financières et préparer un éventuel nouvel investissement immobilier.
Les frais d’agence influencent le montant du net vendeur
Le montant des frais d’agence est à prendre en compte dans le calcul du net vendeur, car il représente la rémunération du professionnel de l’immobilier. Le montant de ces frais varie d’une agence à l’autre (en général entre 3% et 10%) et reste négociable au moment de la signature du mandat de vente. C’est pourquoi il est préférable de comparer les frais d’agence entre plusieurs agences pour maximiser son net vendeur. Bien que ce soit le vendeur qui s’acquitte des frais d’agence, ils sont indiqués dans le prix FAI ( Frais d’Agence Inclus ) pour l’acquéreur. D’où l’importance pour le vendeur de bien se renseigner sur le montant des frais d’agence, étant donné qu’ils seront déduits du prix de vente pour calculer le montant du net vendeur.
Certaines personnes décident en effet de vendre leur bien sans passer par une agence, afin justement de ne pas avoir à payer ces frais. Néanmoins, faire appel à une agence immobilière permet souvent de justifier les coûts liés aux frais d’agence : suivi, visibilité du bien à vendre, négociation et compromis de vente, etc. Voici ce qu’il faut retenir concernant les frais d’agence :
- Le services associés aux frais d’agence : estimation du prix du bien, rédaction et diffusion d’annonce dans un réseau professionnel, organisation des visites avec les potentiels acquéreurs, gestion des négociations jusqu’à la signature du compromis.
- Le temps précieux gagné grâce aux agences : mise en avant professionnelle -online et offline- via un réseau immobilier ou une vitrine physique.
- L’expertise liée aux démarches administratives : mise en valeur et valorisation des atouts du logement à vendre.
- La qualité des agents immobiliers : formation continue permettant aux agents négociateurs de maîtriser les techniques de négociation commerciale.
Quoi qu’il en soit, il est important que les frais d’agence soient précisés dans le contrat de vente immobilier afin que toutes les parties impliquées connaissent la somme à régler au moment de la vente définitive. En prenant soin de se renseigner sur les différents aspects liés aux frais d’agence immobilière, le vendeur peut définir sa stratégie et planifier sa réussite sans surprise !
Les frais de notaire et autres charges impactent la transaction
Avec les frais d’agence, les frais de notaire constituent une autre ligne à prendre en compte pour le calcul du net vendeur.
Bien qu’ils soient généralement à la charge de l’acheteur en France, ces derniers ont un impact indirect sur le montant que le vendeur peut espérer toucher. Les frais de notaire (ou « frais d’acquisition ») comprennent, outre les émoluments du notaire, les droits de mutation et diverses taxes. Ils représentent généralement 7-8 % du prix de vente pour un bien ancien et 2-3 % pour un logement neuf. Il est parfois possible de réduire légèrement les frais de notaire par l’exclusion de certaines dépenses (comme les travaux dans le cas d’un local commercial par exemple). Les frais de notaire s’appliquent sur le prix FAI.
De même, il faut penser aux autres charges qui peuvent venir grever votre vente immobilière. Des charges de copropriété impayées ou des travaux non effectués pourront par exemple être déduites du prix lors de la vente. A l’inverse, une éventuelle plus-value immobilière (soumise à l’impôt), devra être prise en compte pour déterminer votre bénéfice dans la transaction. Si vous vendez un bien immobilier neuf ou rénové, la TVA s’appliquera aussi au montant net vendeur. Tous ces éléments sont à anticiper pour obtenir une estimation des futurs frais et charges pesant sur votre vente immobilière.
Pourquoi la transparence est-elle si importante et quelles en sont les implications légales ?
Pour le vendeur comme pour l’acheteur, la transparence est de mise.
Surtout concernant le calcul du net vendeur du bien, dont les implications légales sont nombreuses et peuvent avoir de lourdes conséquences financières si elles ne sont pas respectées. La compréhension du net vendeur pour toutes les parties évitera toute mauvaise surprise. Il est donc important que chacun soit mis au courant de la répartition des frais et charges dès le début. Cela comprend notamment les frais d’agence, les frais de notaire, et autres charges applicables, en accord avec la loi ALUR qui impose le bon affichage des prix FAI.
À l’inverse, un manque de transparence peut créer des tensions, voire engendrer des contentieux juridiques longs et coûteux à gérer. Pour éviter cela, il est préférable de faire appel à des professionnels du secteur ( agent immobilier, notaire) qui sauront accompagner le vendeur tout au long du processus et veiller au respect des obligations légales. Heureusement, la tendance générale est à une plus grande transparence dans les transactions immobilières grâce à une réglementation accrue. En résumé : clarté et transparence sont les clés d’une transaction immobilière réussie et sécurisée pour toutes les parties impliquées !
