Le bail précaire, également appelé bail de courte durée, est le contrat qui unit le propriétaire d’un local professionnel à l’occupant pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable une seule fois. Particulièrement prisé par les entrepreneurs dont l’activité n’est pas encore figée, il offre des avantages certains mais aussi des inconvénients à découvrir avant de se lancer.
Quelles sont les principales caractéristiques du bail précaire ?
C’est un type de bail dérogatoire régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui indique qu’il s’agit d’un contrat de location de locaux commerciaux d’une durée maximum de trois ans.
C’est donc un bail très attractif pour les entrepreneurs qui souhaitent tester un marché ou une localisation sans s’engager dans la durée.Le bail précaire se caractérise par sa souplesse et sa simplicité au profit des locataires, contrairement aux baux commerciaux qui sont souvent plus complexes et plus rigides.On peut même conclure plusieurs baux précaire successifs tant que la durée totale ne dépasse pas trois ans.
Attention toutefois, le bail précaire ne peut être reconduit ou renouvelé à son terme. C’est-à-dire qu’à l’issue du contrat, les parties devront soit réaliser un nouveau bail soit cesser la relation locative. Ce point est important car en effet, il permet d’éviter la tacite reconduction inhérente aux baux commerciaux.Néanmoins, si la durée des contrats de baux précaire successifs dépasse trois ans, le bail précaire sera requalifié en bail commercial classique. De façon générale ce type de bail est donc idéal pour les projets temporaires ou dont l’avenir est incertain.
Il convient de bien définir les conditions du bail précaire dès le départ afin d’éviter tous litiges. Loyer, durée, responsabilités respectives… Chacun des éléments doit être clairement mentionné.Le montant du loyer est librement déterminé par les parties et peut être éventuellement révisé.Hormis ces règles minimales à respecter,les parties sont totalement libres de négocier et de convenir des conditions de leur bail précaire commercial. A défaut ,c’est la convention initiale qui prime ,d’où l’importance d’une rédaction précise et rigoureuse du contrat commercial.Oui,un contrat écrit mentionnant que le bail précaire est dérogatoire au statut commercial est obligatoire. De même qu’un état des lieux.Les parties ne peuvent pas mettre fin au bail par anticipation. Il s’achève automatiquement à son terme : aucune possibilité de congé anticipé. Soyez donc vigilant pour éviter toute requalification !
Les avantages du bail précaire pour les parties prenantes
Souple et simple, le bail précaire a beaucoup d’atouts à faire valoir tant du côté des locataires que des propriétaires.
Pour ces derniers, la possibilité de tester temporairement des emplacements permet de ne pas s’engager dans la durée et d’adapter rapidement sa stratégie commerciale. Start-up et entreprises saisonnières peuvent ainsi s’implanter plus sereinement face à un environnement économique volatile. Les loyers généralement moins élevés constituent un autre avantage non négligeable pour une gestion plus apaisée de la trésorerie.
Pour les propriétaires, le bail précaire est l’occasion de rentabiliser des locaux souvent vacants en générant une rente régulière tout en gardant la liberté de récupérer leur bien si une opportunité plus intéressante se présente. De même, le cadre juridique moins rigide offre aux propriétaires une certaine liberté pour adapter les conditions de location à la réalité économique. Et ce n’est là qu’une liste non exhaustive de ses nombreux avantages :
- Élargir l’accès à des locaux commerciaux pour les jeunes entrepreneurs favorise l’innovation !
- Location possible à des entreprises de secteurs différents sans lourds engagements.
- Moins d’obligations administratives : simplicité et rapidité équivalent à économies.
- Bail attractif pour les propriétaires désireux de diversifier leur portefeuille locatif.
- Conditions ajustables au marché.
En somme, le bail commercial précaire constitue un choix tactique intéressant tant côté locataire que propriétaire avec des bénéfices mutuels qui participent à la dynamisation du marché immobilier. Un contrat adapté aux besoins du moment des acteurs économiques actuels avec moins de risques liés à la location dans son ensemble.
Les désavantages et pièges du bail précaire
Comme tout contrat, il existe également des inconvénients et risques à prendre en compte.
Pour les locataires, le risque majeur est d’ordre psychologique.
En effet, à l’issue du bail, le locataire précaire devra quitter les lieux ou renégocier un nouveau contrat (sans garantie de succès) : il n’y a donc pas d’indemnisation en cas de non-renouvellement.
Par ailleurs, le locataire s’est engagé à payer son loyer jusqu’au terme du bail précaire même s’il ne souhaite plus occuper les lieux. La situation peut être délicate pour les entreprises qui ont investi dans l’aménagement du local et souhaitent pérenniser leur activité sur le lieu occupé.
Du côté des propriétaires, le principal risque est la vacance locative.
En effet, à l’issue du bail, si le locataire décide de partir, la propriétaire se retrouvera avec un local vacant, entrainant des frais sans aucune rentrée d’argent.
Par ailleurs, les baux précaires attirent parfois des locataires moins « solides » financièrement : ce facteur peut augmenter le risque de loyers impayés et dégradations du bien loué. Une gestion instable et lourde des renouvellements peut également être une charge importante.
Enfin, la nature même d’un bail précaire (un contrat dérogatoire aux règles traditionnelles des baux commerciaux), peut engendrer des litiges si les termes ne sont pas clairs ou si l’une ou l’autre des parties souhaite contester la validité du contrat. Il est donc primordial que chacune des parties prenne le temps de comprendre et définir clairement les termes du contrat afin de minimiser ces risques respectifs. Il est par ailleurs conseillé de faire appel à un avocat pour aider à la rédaction du bail pour éviter toute conséquence fâcheuse.
