Villiers-Le-Bel

Villiers-le-Bel en quelques mots

Commune du Val-d’Oise, Villiers-le-Bel est située au sud-est du département et appartient à l’agglomération parisienne.

Ville chef-lieu de canton, elle se niche dans la plaine de France, un territoire agricole dédié à la culture des céréales et à la porte de la capitale. Son aire urbaine regroupe plus de 29 000 habitants en 2022. Villiers-le-Bel n’est plus un paisible village rural. Après une première période d’urbanisation au XX^e siècle, la ville s’est transformée en véritable banlieue, riche en diversité. Selon l’Insee, la commune compte 29 238 habitants en 2022 sur 7,3 km², avec une densité d’environ 4 005 habitants/km², ce qui en fait une ville très vivante à l’échelle du Val-d’Oise. Elle est rattachée à la communauté d’agglomération Roissy Pays de France et s’inscrit dans la zone d’emploi de Roissy, un bassin particulièrement dynamique porté notamment par la plateforme aéroportuaire.

Chiffres clés utiles pour un projet immobilier

• Population : 29 238 habitants (2022).
• Nombre total de logements : 10 665 (2022), dont 93,6% de résidences principales.
• Logements vacants : 5,6% (2022), un indicateur intéressant pour repérer des opportunités de remise sur le marché.
• Part des propriétaires : 29,6% des ménages (2022), laissant une place significative à la location et donc à l’investissement locatif.

Où se situe Villiers-le-Bel ?

A seulement 14 km de Paris, Villiers-le-Bel se situe dans la zone d’emploi de Roissy, à proximité de villes actives comme Sarcelles, Gonesse, Écouen et autres. La commune de 7,30 km² est élevée entre 64 et 147 mètres d’altitude, gage d’un certain relief. Ville vibrante, Villiers-le-Bel est traversée par de larges voies de communication et par le rail, notamment la gare Villiers-le-Bel – Gonesse – Arnouville, qui relie la ville à Paris et l’ensemble de la Île-de-France.

Sa localisation est aussi un atout pour les actifs : la ville se trouve à proximité des aéroports de Paris-Charles-de-Gaulle et de Paris-Le Bourget, et profite d’un accès rapide aux grands pôles économiques du nord francilien. Plusieurs projets et aménagements de mobilité sont suivis à l’échelle régionale, dont des études visant à améliorer les infrastructures routières entre Villiers-le-Bel et Écouen (avec, notamment, la création d’une piste cyclable et des raccordements aux réseaux existants).

Une ville agréable à vivre

Avec une offre de nombreux équipements publics, sportifs et culturels, la ville est attractive : établissements scolaires, complexes sportifs, piscine, hôpital, salles, etc. Les différents quartiers de la ville, La Zac, Les Carreaux, La Cerisaie, Le Vieux Villiers, se distinguent par une grande variété architecturale, sociale, etc. Et à l’image de la ville, les 10 % d’espace vert de la ville participent à une qualité de vie recherchée des familles. La commune conserve aussi un cœur historique (souvent appelé « le Village ») qui fait l’objet d’aménagements et de travaux, ce qui contribue à améliorer progressivement les espaces publics, les cheminements et l’attractivité résidentielle.

Villiers-le-Bel et ses grands projets urbains

En matière d’urbanisme, depuis plusieurs années la ville de Villiers-le-Bel bénéficie de grands projets de rénovation, dans les quartiers des Carreaux et de la Cerisaie. Des projets soutenus par l’État et la ville, qui ont pour but d’améliorer le cadre de vie des habitants, diversifier l’offre de logement, recréer des équipements publics, développer l’attractivité résidentielle de la ville, etc.:

• Réhabilitation et diversification de l’offre de logement,
• Création de nouveaux réseaux de voirie, d’écoles, d’espaces verts, etc.
• Développement d’équipements sportifs et culturels modernes et accessibles, etc.

Plus récemment, une convention de rénovation urbaine a été signée avec l’ANRU et les partenaires (convention actée fin 2023 après validation municipale), avec un périmètre qui concerne notamment trois secteurs : Derrière-les-Murs de Monseigneur, le Puits-la-Marlière et le Village. Les premières évolutions mises en avant localement concernent la rénovation de bâtiments (notamment sur l’isolation), un levier concret pour améliorer le confort des logements et potentiellement réduire certaines charges. Le programme prévoit aussi la création de nouvelles rues, un remaniement de certaines lignes de bus, la reconstruction d’équipements scolaires et sportifs, ainsi que l’aménagement de nouveaux axes de liaison entre l’ouest et l’est de la commune.

À Derrière-les-Murs, des opérations de transformation importantes sont annoncées pour ouvrir le quartier vers la gare RER, avec l’objectif d’améliorer les circulations et l’accessibilité. Le projet évoque également un Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) visant à relier la ville et la gare RER vers Roissypôle, au cœur de la plateforme aéroportuaire. À l’échelle des documents publics liés au renouvellement urbain, il est aussi indiqué que certaines opérations et aménagements peuvent s’étaler jusqu’en 2034, ce qui traduit une transformation progressive, structurée et de long terme.

Marché immobilier à Villiers-le-Bel

Le parc immobilier local se compose de 78% d’appartements seulement et de 21% de maisons, une majorité de résidences principales. La ville respecte comme il se doit la loi SRU, avec un peu plus de 25% de logements sociaux qui favorisent la mixité. Les prix de l’immobilier, bien qu’abordables par rapport à Paris et la petite couronne, suivent logiquement la tendance du marché dynamique de l’immobilier francilien.

En complément, les données Insee permettent de mieux lire le marché : une très forte part de résidences principales (93,6%) témoigne d’un tissu résidentiel stable, tandis que la vacance (5,6%) peut ouvrir des opportunités de rénovation, de remise en location ou de revente après travaux selon les secteurs. La part de ménages propriétaires (29,6%) souligne aussi l’importance du marché locatif, ce qui peut soutenir une demande régulière en location, notamment grâce aux déplacements vers Paris et vers Roissy.

Villiers-le-Bel, bien desservie par les transports

Ville dynamique, Villiers-le-Bel est bien desservie, grâce à sa gare RER D, aux lignes de bus RATP (268, 269, 270, 370) et à la proximité des grands axes routiers. Une belle opportunité pour les actifs travaillant à Paris, Roissy et les villes environnantes. La gare Villiers-le-Bel – Gonesse – Arnouville (située côté Arnouville mais desservant directement Villiers-le-Bel) constitue un point d’entrée central pour les trajets domicile-travail. Autour de la gare, plusieurs lignes de bus supplémentaires et des dessertes nocturnes existent selon les secteurs, ce qui facilite les correspondances.

Pour les salariés de la zone aéroportuaire, un service de transport à la demande (Filéo) est également mis en avant localement pour assurer des liaisons vers Roissy-Charles-de-Gaulle, y compris sur des amplitudes horaires larges, ce qui renforce l’attractivité locative pour les actifs en horaires décalés.

Économie et vie locale

Bien que Villiers-le-Bel soit une commune résidentielle, elle dispose de quelques zones d’activité à la limite de Sarcelles. Villiers-le-Bel développe les commerces de proximité, les marchés et les services pour répondre aux besoins de sa population jeune et dynamique. La ville fournit également des dispositifs d’insertion professionnelle et de formation, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. Son rattachement à la zone d’emploi de Roissy renforce les perspectives : à courte distance, le bassin Roissy–Le Bourget–Paris Nord concentre de nombreux emplois (logistique, services, transport, commerce), ce qui peut soutenir la demande de logements, notamment en location.

Culture et patrimoine

Ville d’art et d’histoire, Villiers-le-Bel possède un beau patrimoine historique, dont l’église Saint-Didier, le puits gallo-romain et la Maison des Têtes, classés monuments historiques. Mais c’est aussi et surtout une ville dynamique qui propose une vie culturelle riche, un puissant tissu associatif et de nombreux équipements dédiés aux sports et à la jeunesse.

Les protections patrimoniales sont confirmées par les bases officielles : l’église Saint-Didier (également appelée ancienne église Saint-Éterne) est classée au titre des Monuments historiques (1931) ; le puits gallo-romain (II^e siècle) est classé (1978) ; et la maison située 46 rue de la République (souvent citée comme « Maison des Têtes ») est inscrite, avec une protection portant notamment sur ses façades et toitures (1938). À noter également : des opérations archéologiques ont été menées récemment dans le cœur historique, en amont de travaux d’aménagement, ce qui témoigne de la richesse du sous-sol et de l’attention portée à l’évolution urbaine du centre ancien.

• Un patrimoine architectural et culturel riche et varié
• Équipements scolaires, sportifs et de santé de qualité
• Un environnement urbain en plein renouvellement

Pourquoi investir dans l’immobilier à Villiers-le-Bel ?

En misant sur Villiers-le-Bel, vous investissez dans une commune à fort potentiel, avec des projets de rénovation ambitieux, une situation géographique stratégique et une demande locative soutenue. L’accessibilité, la diversité des quartiers et le dynamisme de sa population font de Villiers-le-Bel une valeur sûre pour un investissement locatif ou patrimonial. Les chantiers de renouvellement urbain, la modernisation de certains immeubles (isolation, réhabilitation), l’amélioration des mobilités (nouveaux axes, adaptation des bus, projets type BHNS) et la proximité immédiate du bassin d’emplois de Roissy constituent des arguments supplémentaires pour viser une valorisation progressive sur le long terme, tout en répondant à des besoins locatifs concrets (actifs, familles, jeunes ménages).