Si peu de documents peuvent avoir un impact aussi important sur la valeur d’un bien, c’est bien celui-ci.
Mais la date de ce DPE ne fait pas tout : certaines évolutions réglementaires récentes, dont la réforme du DPE, peuvent également avoir une influence. Dates d’établissements, critères pris en compte, mentions obligatoires et opposabilités légales : toutes les caractéristiques de chaque DPE ont donc une influence sur leur portée et leur durée.
DPE : cadre juridique, mention obligatoires, contenu et opposabilité
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui informe sur la consommation énergétique d’un bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre (GES) générées par son utilisation.
Ce document est obligatoire pour toute vente ou location immobilière en France, dans le cadre du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis aux acquéreurs ou locataires.
Cette obligation s’applique à tous les logements concernés par une vente ou une mise en location, sans exception notoire (sont compris dans l’exception les logements qui ne seront pas occupés plus de 4 mois par an ou des bâtiments indépendants de moins de 50 m²). Les bâtiments collectifs ne sont pas exclus non plus : ils doivent être munis d’un DPE selon un calendrier progressif : 2024 pour les copropriétés comptant plus de 200 lots, 2025 pour celles ayant entre 50 et 200 lots et à partir de 2026 pour celles ayant 50 lots ou moins. Pour ces copropriétés, un DPE collectif devra être effectué. Sachez par ailleurs que le coût du DPE sera à la charge du propriétaire. Le tarif n’étant pas réglementé, il pourra varier selon le diagnostiqueur.
Comme tous les diagnostics techniques immobiliers obligatoires lors d’une vente ou d’une location réalisées par un professionnel, le contenu du DPE est réglementé. Outre deux étiquettes – l’une renseignant sur l’étiquette énergie du bien (de A à G) et l’autre indiquant son étiquette climat (émission GES), le rapport comprend des informations concernant les caractéristiques principales du logement (type, surface habitable, matériaux…), les modes de chauffage et production d’eau chaude sanitaire (ECS), climatisation/rafraîchissement/de ventilation si présents ainsi que les données suivantes : consommations énergétiques évaluées en kWh/an et estimation des émissions GES en kg CO2/m².an ; fraction des énergies renouvelables dans la consommation ; recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment + estimation des économies potentielles ; éventuelle estimation de prix engagé pour un logement neuf avec une performance minimale…Enfin depuis la réforme du DPE, chaque diagnostic est identifiée par un numéro fournissant un identifiant unique au dossier transmis à l’Ademe. À partir de 2026 enfin, le document devra comporter un QR code permettant sa vérification.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu un document opposable au sens juridique du terme : les informations qu’il contient engagent désormais le vendeur ou le bailleur. L’acquéreur ou le locataire peut donc se retourner contre eux en cas d’erreur ou de DPE trompeur. Cette opposabilité constitue un véritable tournant, gage de crédibilité du diagnostic et de protection des consommateurs lors de leur transaction immobilière.
Les principales obligations sont les suivantes :
- Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et indépendant afin de garantir la fiabilité des données.
- L’étiquette énergétique doit obligatoirement figurer dans toutes les annonces immobilières publiées (en ligne ou sur support papier).
- Le DPE doit être remis au futur acquéreur lors de la signature de l’acte de vente, au locataire lors de la signature du bail.
- Le DPE fait partie intégrante du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour assurer la traçabilité et l’accès aux informations.
- Le DPE doit être mis à jour régulièrement : sa validité est en général de 10 ans, sauf en cas de travaux impactant la performance énergétique du logement.
- Les seuils réglementaires liés aux « passoires énergétiques » doivent être respectés, avec des mesures spécifiques pour les logements classés F ou G.
- L’acquéreur ou le locataire dispose d’un recours en cas d’erreur, d’absence ou d’inexactitude du DPE. Les sanctions peuvent aller jusqu’à une réduction du prix voire l’annulation de la vente.
Ces différentes obligations ont pour but d’assurer une plus grande transparence et une meilleure responsabilisation des acteurs immobiliers, tout en encourageant les améliorations énergétiques des logements.
De plus, avec l’instauration progressive des sanctions associées à ces obligations (découlant du DPE), ce dernier devient un véritable levier dans la lutte contre la précarité énergétique et pour la transition écologique.
DPE : quels sont les délais et les dates d’échéance concernés avant et après la réforme ?
Le DPE a une validité de dix ans.
Toutefois, en raison de la réforme de 2021, l’échéance des DPE antérieurs à la réforme est rétrogradée.
Ainsi, un DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’est plus valide depuis le 1er janvier 2023, et ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 verront leur échéance arriver au 31 décembre 2024.
Tous les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 selon la méthode 3CL bénéficient d’une validité de dix ans. Important à savoir toutefois : seuls les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 sont valides pour la vente ou la location d’un bien – les précédents étant invalidés par la réforme.
Les propriétaires doivent donc être vigilants quant à la date d’émission de leur DPE avant toute transaction, sous peine d’invalidité du document.
En effet, un DPE périmé empêche de louer ou vendre son logement, et son renouvellement est obligatoire (notamment en cas de travaux d’amélioration énergétique significatifs) afin de suivre l’évolution du logement.
De plus, depuis cette année, tous les logements classés F et G doivent obligatoirement fournir un audit énergétique lors de la vente, une obligation qui sera étendue aux logements E en 2025 puis aux logements classés D en 2034. Cet audit énergétique indique les travaux prioritaires à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement en vue d’une vente ; il doit être remis au nouvel acquéreur avant la promesse de vente et fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT). Avoir cet audit pour valider une transaction est une première étape vers des travaux énergétiques aboutis, car il ouvre droit à des aides publiques. Un audit a une validité de cinq ans.
À compter du 1er janvier 2025, seuls les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 seront opposables. Les logements classés G, jugés non décents, ne pourront plus être loués. Cette date butoir contraint ainsi les professionnels de l’immobilier à anticiper la mise à jour de leur diagnostic et garantit aux futurs acquéreurs et locataires des informations récentes et conformes aux dernières exigences en vigueur. Le DPE s’inscrit alors comme un document clé non seulement pour la vente mais également pour la gestion locative et la programmation des travaux de rénovation.
Les conséquences des dernières réformes : nouveaux seuils, nouvelle méthode de calcul et reclassement
Avec la réforme de 2021, le DPE a profondément changé, notamment sa méthode de calcul.
Celle-ci est désormais identique pour tous les logements collectifs ou individuels. La méthode « sur facture » a été remplacée par un calcul fondé uniquement sur les caractéristiques du bâtiment et de ses équipements. Ce changement permet une plus grande fiabilité des résultats et une meilleure comparabilité entre les biens. Désormais, les paramètres relatifs au chauffage, à la ventilation ou encore à la climatisation sont rendus obligatoires et la méthode se base sur les caractéristiques réelles du bâti.
Cette réforme a également apporté son lot de nouveautés en ce qui concerne les seuils des étiquettes énergie et climat : la classe A correspond désormais à une consommation inférieure à 70 kWh/m²/an, tandis que la classe G concerne celle des logements consommant plus de 420 kWh/m²/an. La note finale du DPE est déterminée par la moins bonne des deux étiquettes (énergie et climat), ce qui a conduit au reclassement de certains logements, notamment ceux fortement émetteurs de gaz à effet de serre.
Enfin, depuis le 1er juillet 2024, des ajustements spécifiques ont permis de corriger la surpénalisation des petites surfaces (inférieures à 40 m²) permettant ainsi à bon nombre de studios ou T1 d’améliorer leur classement, en particulier ceux chauffés à l’électricité.
Ce reclassement n’est pas sans conséquence : de nombreux biens sont devenus des « passoires énergétiques » (classées F ou G), avec l’impact que l’on imagine sur leur attractivité, leur valeur et leur louabilité. Les logements multi-énergies doivent également être analysés individuellement et à compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passera de 2,3 à 1,9. Ce qui va baisser de 17 % les valeurs d’énergie primaire des logements électriques. On estime par ailleurs qu’environ 850 000 biens classés F ou G pourraient voir leur classe DPE relevée. Sachez qu’un outil en ligne vous permet de recalculer gratuitement votre DPE, avec la possibilité, durant cette période transitoire, d’opter pour l’ancien ou le nouveau classement.
Autre avancée notable de la réforme : la transparence totale instaurée par l’obligation d’afficher le DPE sur toutes les annonces immobilières, aussi bien pour une vente que pour une location. Acquéreurs et locataires ont désormais un critère objectif pour comparer les biens et évaluer leur budget énergétique.
Par ailleurs, la qualité du DPE sera contrôlée dès le 1er octobre 2025 avec un plafonnement du nombre de DPE réalisés par opérateur en une année, une augmentation des contrôles (10 000) annoncés, un recours à l’intelligence artificielle pour détecter fraudes et anomalies et des sanctions accrues en cas de manquement au droit. Le DPE devient opposable et les recours facilités.
Dpe, gestion immobilière et rénovation énergétique : enjeux et obligations
Le DPE est désormais incontournable dans la gestion immobilière.
Pour les propriétaires bailleurs, il conditionne la mise en location du bien : à compter de 2025, il sera interdit de louer un logement de classe G, puis cette interdiction s’étendra progressivement aux logements classés en F en 2028, puis E en 2034. Depuis 2022, les « passoires thermiques » (logements classés F ou G) sont également soumises au gel des loyers et les logements classés G sont déjà considérés comme non décents, ce qui expose les bailleurs à des risques juridiques et financiers en cas de mise en location. Aucune nouvelle location ou renouvellement de bail ne pourra être effectuée sans vérifier la conformité énergétique du bien.
C’est donc un enjeu majeur de rénovation énergétique qui se dessine. Les travaux à réaliser pour améliorer le DPE portent priorité sur l’isolation (combles, murs), l’amélioration de la ventilation et la modernisation des systèmes de chauffage. La rénovation globale est ainsi fortement encouragée afin de mobiliser au mieux les aides financières dont les propriétaires peuvent bénéficier notamment MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro ou certificats d’économies d’énergie. Il est préconisé aux propriétaires de conserver tous les justificatifs des travaux réalisés afin de pouvoir valoriser ces éventuels travaux lors de l’établissement du DPE.
En matière de copropriété, le DPE collectif est géré par le syndic avec les copropriétaires ce qui implique une coordination nécessaire pour la planification des travaux à réaliser et leur coût. Au-delà des obligations réglementaires, la performance énergétique est devenue un argument non négligeable lors des assemblées générales pouvant influencer la prise de décision et donc la valorisation de l’immeuble dans son ensemble. La date d’établissement du DPE est également à prendre en compte pour toute opération immobilière notamment gestion locative, transaction classique ou ventes aux enchères, rendant ainsi indispensable l’anticipation des évolutions réglementaires pour sécuriser ces opérations.
Enfin, le DPE devient un support pour les politiques publiques locales de l’habitat et de la transition énergétique. Les villes et collectivités s’appuient sur les données collectées pour identifier les quartiers prioritaires, orienter les subventions, en vue d’atteindre les objectifs nationaux de réduction des émissions de CO₂. Le DPE se positionne donc comme un outil essentiel, pour les propriétaires comme pour les professionnels de l’immobilier et les pouvoirs publics. Sa modernisation s’accompagne d’une volonté de transparence renforcée : annuaire des diagnostiqueurs modernisé, présence d’un QR code sur les documents et transmission systématique des données à l’Ademe. Les nouvelles versions du DPE comportent également des indicateurs de confort d’été et de performance de l’enveloppe, consolidant ainsi sa fonction de critère de choix dans un marché immobilier où il pèse de plus en plus lourdement et où il constitue un gage d’information des acquéreurs et locataires, avec des obligations d’affichage et d’annexion désormais renforcées.
