Le bail commercial permet à un professionnel d’exercer son activité dans un local dédié à cet effet. Il s’agit d’un bail particulier, les modalités étant définies dans le Code de commerce. Si vous souhaitez implanter votre activité dans un local professionnel, vous serez donc contraint de signer ce type de bail avec le propriétaire du local – qu’il soit simple ou complexe : le contenu et les obligations liées à votre bail dépendront du type de bail signé.
La durée et la résiliation du bail commercial
En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans, même si les parties peuvent convenir d’un délai supérieur. Cette durée est pensée pour assurer une certaine tranquillité au locataire comme au propriétaire des murs. Le locataire peut donner son congé tous les trois ans, d’où l’appellation de bail « 3-6-9 ». Pour cela, il doit respecter un préavis de six mois et signifie sa décision par acte d’huissier ou courrier recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire ne peut, lui, mettre fin au contrat qu’à l’échéance convenue sauf en cas de manquement grave aux obligations contractuelles de son locataire. Sachez tout de même que les baux de 10 ou 12 ans sont devenus monnaie courante depuis quelques années, notamment dans les centres commerciaux – ce qui laisse une plus grande liberté aux parties.
Dans l’hypothèse d’une résiliation anticipée du bail commercial, certaines clauses peuvent fixer des pénalités voire des indemnités à verser au propriétaire. Mieux vaut donc lire attentivement son contrat avant de parapher quoi que ce soit. D’autres situations exceptionnelles peuvent toutefois justifier la résiliation anticipée du contrat : destruction du local ou changement d’affectation urbanistique etc.
À contrario, plusieurs motifs permettent une résiliation plus souple du contrat comme la retraite ou l’invalidité du locataire. Dans ces cas, le locataire doit cependant respecter son préavis de six mois mais n’est pas contraint d’attendre la fin de la période triennale.
Fixation et révision du loyer
Le montant du loyer initialement prévu dans le bail lorsque les parties le signent peut être librement fixé par celles-ci. Toutefois, pour éviter les conflits, il doit être déterminé en tenant compte des règles du marché. Il est habituellement déterminé en tenant compte de la valeur locative du bien, appréciée en fonction notamment de la localisation, de la surface ou encore des équipements du local. Pour ce faire, les parties doivent également tenir compte du marché local.
La révision triennale (tous les 3 ans) est effectuée en prenant en référence l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon que le locataire exerce une activité commerciale ou non. Préalablement à cet indexation, le bailleur est tenu d’informer son locataire de la valeur locative du bien. Toutefois, cette disposition n’est pas obligatoire et les parties peuvent convenir d’une autre périodicité de révision. Dans ce cas, la clause doit respecter certaines règles pour pouvoir s’appliquer et il est conseillé de faire appel à un professionnel lors de sa rédaction afin d’éviter tout conflit ultérieur.
En dehors de cette révision triennale, une demande peut être formulée si une mutation significative des facteurs locaux de commercialité intervient et provoque une variation supérieure à 10% de la valeur locative du bien. Contrairement à la précédente situation, celle-ci ne se fait pas en référence à l’indice mais sur la base d’une évaluation de la nouvelle valeur locative.
Obligations des différentes parties
Dans un contrat de bail commercial, il incombe au propriétaire de mettre à disposition et d’entretenir le local loué. Il doit veiller à garantir au locataire une jouissance paisible du local, ce qui implique de réaliser les grosses réparations, sauf mention contraire dans le bail. Par ailleurs, le propriétaire est tenu d’assurer le local loué, à tout le moins contre les risques locatifs. C’est donc bien comprendre l’ensemble de ses obligations qui permet d’éviter toute querelle et d’instaurer une relation sereine entre les deux parties. Rappelons également que le bailleur a l’obligation de délivrer un local conforme aux normes de sécurité et d’accessibilité applicables.
Le locataire doit quant à lui occuper en toute légalité et conformément à sa destination dans le bail, l’immeuble commercial loué. Il doit réaliser toutes les réparations d’entretien courant et éviter toute nuisance éventuelle causée aux autres occupants des lieux. Il doit également veiller à payer son loyer et ses charges à la date convenue dans le contrat, sous peine de résiliation du bail commercial. L’engagement réciproque des parties s’inscrit sur une durée indéterminée et nécessite toutefois un engagement sur du long terme pour assurer la pérennité de l’entreprise. Enfin, il convient de conseiller au locataire de prévenir le propriétaire du local loué en cas de problème important affectant celui-ci afin d’éviter tout risque aggravé liées aux dégradations.
Les charges locatives constituent souvent un sujet épineux dans la gestion quotidienne du bail commercial. Elles doivent figurer exclusivement dans la liste des charges mentionnées dans le bail pour éviter les litiges ultérieurs. Les parties peuvent convenir d’une répartition différente mais cela doit être clairement stipulé dans le contrat. Voici quelques exemples de charges locatives :
- Les frais des travaux d’entretien des parties communes
- Les taxes foncières
- Les charges liées à l’eau et à l’électricité
- Les frais liés à l’assurance du bâtiment
- Les frais liés au service de nettoyage ou de sécurité
Mieux connaître ses droits respectifs ainsi que ses obligations évite bon nombre de désaccords ultérieurs. En cas de litige ou tout simplement pour clarifier la situation, la discussion ouverte entre propriétaires et locataires est toujours plus constructive. Elle permet d’établir un climat agréable tout au long du bail commercial notamment en matière de gestion des charges.
Renouvellement et indemnité d’éviction
Si le locataire a exploité son fonds de commerce pendant 3 années consécutives, il a le droit au renouvellement du bail commercial. Ce renouvellement n’est pas automatique et doit être demandé par le locataire par acte d’huissier dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.Le propriétaire pourra refuser ce renouvellement mais devra alors verser une indemnité d’éviction au locataire. La possibilité de sous-louer les locaux commerciaux, sous certaines conditions, permet également une certaine souplesse quant à la gestion des locaux.
L’indemnité d’éviction est là pour réparer le préjudice du locataire du fait du non-renouvellement du bail. Elle va couvrir la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, les éventuelles pertes de chiffre d’affaires… Le montant de cette indemnité est souvent sujet à négociation entre le locataire et le propriétaire.
Dans certains cas, le propriétaire pourra refuser ce renouvellement sans verser d’indemnité : si le local commercial est insalubre et doit donc être détruit, ou si le bâtiment dans lequel il se trouve doit être détruit pour construire un nouvel immeuble par exemple. Ces exceptions sont toutefois encadrées très strictement par la loi afin que les droits du locataire ne soient pas trop bafoués.
Quel bail pour quelle activité ?
Le bail commercial « classique » est destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Toutefois, toutes les activités ne se prêtent pas à ce type de bail, d’où l’existence du bail dérogatoire (ou bail précaire), qui constitue une alternative pour des locations de courte durée (généralement inférieure à trois ans). Ce type de bail est souvent utilisé pour les activités saisonnières ou à titre d’expérimentation (projet pilote). Il présente l’avantage de la flexibilité mais, à l’issue du bail, le locataire ne peut prétendre au renouvellement de son contrat ni à une indemnité d’éviction.
Pour les professions libérales, le bail professionnel est plus approprié. D’une durée minimale de six ans, il offre plus de souplesse en matière de résiliation, le locataire pouvant donner son congé à tout moment moyennant un préavis de six mois. En revanche, ce type de bail n’offre pas le droit au renouvellement.
Enfin, certaines activités – notamment dans l’hôtellerie ou la restauration – peuvent nécessiter des baux particuliers en raison de la nature spécifique de l’exploitation et des équipements nécessaires. La réglementation peut en effet varier selon les secteurs d’activité. Il convient donc de bien choisir le type de bail correspondant le mieux à l’activité souhaitée afin d’appréhender sereinement l’exploitation et répondre aux attentes des parties.
