Une petite fuite discrète sous l’évier peut transformer un appartement agréable en véritable casse-tête pour locataires et propriétaires. L’eau s’infiltre, détériore les murs, abîme les sols et entraîne parfois des conflits entre occupants et bailleurs. Même une intervention rapide ne suffit pas toujours à limiter les conséquences matérielles et administratives d’un dégât des eaux lors d’une location.
Quelles sont les causes et les risques d’un dégât des eaux en location ?
Le dégât des eaux est le sinistre le plus répandu dans le cadre d’une location avec près de 4 millions de cas recensés chaque année et un coût moyen de 1 600 € par sinistre.Le logement loué n’échappe pas à la règle,ce qui signifie qu’il peut se produire de plusieurs manières.
Les causes les plus fréquentes sont la robinetterie défectueuse (robinet, chasse d’eau…), les canalisations percées,les infiltrations dues à une toiture endommagée ou à des joints usés autour de baignoires ou éviers,les débordements d’appareils électroménagers défectueux (lave-linge, lave-vaisselle…),etc.
Mais il y a aussi,dans une moindre mesure :les fissures,les ruptures dues au gel ou encore l’usure du temps ainsi qu’un mauvais entretien des installations.Les causes liées aux appareils vétustes (canalisations vieilles de plus de 30 ans par exemple) relèvent de l’usure normale alors que les autres relèvent d’un défaut d’entretien ou d’une installation non conforme.
Les risques sont donc innombrables chez un locataire comme chez un propriétaire bailleur.Les dommages matériels (détérioration des sols,murs et plafonds),le développement de moisissures nuisibles à la santé et les conséquences financières si le sinistre touche plusieurs logements (immeuble collectif par exemple…) sont autant de conséquences possibles. À cela s’ajoute le fait que,sous la pression de la réduction des coûts d’entretien,le risque de sinistre augmente ! Un mauvais entretien ou une déclaration tardive du sinistre entraînent des exclusions de garantie par les assurances rendant difficile la prise en charge des réparations.
Par ailleurs, un dégât des eaux peut être à l’origine de tensions entre locataires et propriétaires si le sinistre n’est pas clairement identifié ainsi que la cause et la responsabilité.Le bon traitement du risque passe par une bonne implication des bailleurs, des locataires et du syndic de copropriété afin d’assurer la conformité des installations et prévenir les problèmes.Il est donc essentiel de bien connaître les risques pour mieux les prévenir et les gérer.
Adopter de bonnes mesures de prévention
La meilleure manière d’éviter un dégât des eaux en location est de privilégier la prévention.
Pour renforcer la sécurité et limiter les risques, plusieurs actions concrètes peuvent être mises en œuvre.
Voici les principales mesures à retenir pour protéger efficacement le logement :
- Contrôlez régulièrement vos installations sanitaires et plomberie (canalisations, équipements, joints, appareils électroménagers…).
- Vérifiez et nettoyez vos gouttières et vos descentes d’eau pluviale, débouchez les évacuations pleines de feuilles et de branchages…
- Protégez des tuyaux à l’extérieur ou dans les endroits froids pour éviter les ruptures dues au gel cet hiver.
- Vérifiez l’étanchéité de votre toiture, vos fenêtres, conduits de ventilation, joints d’étanchéité… pour éviter toute infiltration d’eau.
- Entretenez bien vos appareils électroménagers (lave-linge, lave-vaisselle) et raccordez-les conformément aux préconisations du fabricant.
- Nettoyez régulièrement les siphons et ne bouchez jamais vos évacuations d’eau. Sinon vous risquez un reflux ou une stagnation qui entraîne des dégâts.
- En cas d’absence prolongée, fermez le robinet d’arrivée d’eau pour limiter le risque de fuites ou ruptures.
- Pensez à installer des dispositifs de détection de fuite d’eau : ils sont particulièrement recommandés dans un logement ancien ou mal isolé.
- Vérifiez régulièrement vos installations électriques et gaz, entretenez votre chaudière et votre cheminée : ces sinistres peuvent provoquer indirectement un dégât des eaux.
- Sensibilisez les occupants du logement aux bonnes pratiques. Notamment en cas de fortes pluies, gel ou intempéries : ils doivent être capables de réagir rapidement face à une anomalie.
- Réalisez un état des lieux d’entrée détaillé et respectez vos obligations légales (loi ALUR notamment) concernant la sécurité et l’entretien des installations avant la mise en location.
Ainsi propriétaires comme locataires contribuent également à réduire significativement les risques de dégâts des eaux. Une vigilance constante combinée à une bonne maintenance préventive permettra de préserver la qualité du logement loué tout en évitant des coûts importants liés à la réparation ou pire à la gestion d’un sinistre…
Identifier la répartition des rôles avec précision : locataire, propriétaire et tiers
En matière de dégât des eaux, la répartition des responsabilités s’effectue en premier lieu en fonction de l’origine du sinistre et des obligations légales de chacun.
Le locataire a la charge de l’entretien courant du logement : il doit ainsi se charger du remplacement des joints, du débouchage des canalisations, de la surveillance et de la maintenance des équipements, mais également de la recherche et de l’arrêt de la fuite en cas de problème. Il a par ailleurs l’obligation d’informer rapidement le propriétaire et son assurance et de déclarer le sinistre dans les cinq jours ouvrés suivant sa découverte.
À noter : même si le logement devient temporairement inhabitable, le paiement du loyer est dû; le locataire peut néanmoins demander une réduction ou une résiliation du bail (art. 1722 Code civil).
Le propriétaire doit pour sa part garantir au locataire un logement décent et en bon état. Il est responsable des réparations structurelles ou liées à la vétusté, comme le remplacement d’une toiture ou la réparation d’une fuite encastrée dans les murs par exemple. Son engagement est engagé en cas de sinistre causé par un défaut dans la construction du bâtiment ou un manque d’entretien. Il est par ailleurs recommandé au propriétaire d’être assuré via une assurance propriétaire non occupant (PNO), même si votre logement est loué, et à défaut assurer les parties communes généralement prises en charge par la copropriété.
Parfois, un tiers peut être identifié comme responsable du dégât des eaux (un voisin dont l’appartement fuit, le syndic si la fuite provient des parties communes…).
Dans ce cas, le sinistre doit être déclaré à votre assurance et à la copropriété afin de déterminer l’origine réelle du problème et de prévoir qui prendra en charge les réparations. Si aucune des parties responsables n’engage une action, une action judiciaire peut être envisagée pour obtenir réparation.
Vérifier et souscrire aux assurances adéquates
Tout locataire est tenu de souscrire une assurance habitation garantissant les risques locatifs, notamment les dégâts des eaux.
Cette garantie le protège contre les dommages qu’il pourrait causer au logement et aux éventuels voisins. Vérifiez bien que la garantie « dégâts des eaux » est incluse dans le contrat d’assurance habitation et relisez attentivement les plafonds d’indemnisation, les exclusions, les franchises éventuelles ainsi que le montant assuré afin de ne pas être sous-assuré.
De son côté, le propriétaire pourra souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) qui viendra compléter l’assurance du locataire en cas de sinistre touchant la structure du bâtiment ou des locaux vacants. Il est également conseillé de souscrire une assurance multirisques habitation qui permet d’être couvert de façon étendue, notamment contre le risque de dégât des eaux.
Enfin, lorsque le logement se situe dans un immeuble en copropriété, celui-ci bénéficie d’une assurance collective qui prendra en charge certains dommages affectant les parties communes.
Les différentes garanties prévues au contrat d’assurance couvrent en général les dommages causés à autrui, les pertes matérielles ainsi que les frais de recherche de fuite engagés par le locataire ou un voisin.
En revanche, les frais pour remettre en état la cause du sinistre seront à la charge de celui qui devra effectuer des travaux de réparations locatives. N’oubliez pas non plus que vous disposez de cinq jours ouvrés pour déclarer votre sinistre. Relisez bien vos contrats d’assurance avec attention et conservez les coordonnées de votre assureur à portée de main. N’hésitez pas à demander conseil pour adapter vos garanties à la situation dans laquelle se trouve votre logement.
Suivre la procédure adéquate en cas de sinistre
Si malgré toutes les précautions prises, vous êtes victime d’un dégât des eaux, n’hésitez pas à agir vite et bien.
Commencez par couper l’arrivée d’eau, puis l’électricité si besoin, afin d’éviter tout risque. Essayez ensuite d’identifier la cause de la fuite, sécurisez votre logement pour réduire l’ampleur des dommages et prévenez immédiatement le propriétaire ou l’agence de gestion, les voisins susceptibles d’être concernés par le sinistre et le syndic de copropriété si vous habitez un immeuble.
Dans les cinq jours ouvrés suivant la découverte du dégât des eaux, déclarez le sinistre à votre assurance habitation. Si un tiers est impliqué dans le dégât des eaux, établissez un constat amiable. Vous devrez ensuite apporter la preuve du sinistre en fournissant tous les éléments nécessaires : photos du dégât des eaux et de ses conséquences sur votre logement, factures relatives aux travaux de réparation ou de remise en état, copies d’échanges d’e-mails avec le professionnel chargé des réparations… En fonction du montant du sinistre, l’indemnisation se fera différemment : moins de 1 600 €, paiement direct ; entre 1 600 € et 5 000 €, expertise ; plus de 5 000 €, chaque partie prendra en charge son propre sinistre. Sachez également que si plusieurs logements sont concernés par le même dégât des eaux, la convention IRIS peut être appliquée pour faciliter la gestion du dossier.
Sachez enfin qu’il est préférable de conserver tous les échanges et documents relatifs au suivi du sinistre. Cela facilitera le suivi du dossier et donc votre indemnisation et vous permettra aussi de gérer plus sereinement une éventuelle discussion sur la responsabilité du sinistre ou sur le montant des réparations.
Parmi les erreurs à éviter : ne pas déclarer le sinistre dans les délais ou ne pas y être couvert, ne pas agir suffisamment vite pour limiter les dégâts ou ne pas conserver assez de preuves et ne pas informer suffisamment le propriétaire.
