Le Thillay

Située à seulement quelques kilomètres de Paris, Le Thillay séduit par son équilibre entre dynamisme économique, proximité urbaine et cadre de vie paisible. Cette petite commune du Val-d’Oise affiche un réel potentiel pour l’investissement immobilier, soutenu par une croissance démographique régulière et un tissu économique attractif.

Présentation de la ville de Le Thillay

Le Thillay est une commune française du Val-d’Oise, en région Île-de-France, située dans la plaine de France à 12 kilomètres de Paris à vol d’oiseau (18,5 km depuis Notre-Dame par la route). Limitrophe de Gonesse, Goussainville, Roissy-en-France et Vaudherland, cette localité tire profit d’une situation privilégiée au sein de l’aire d’attraction de Paris, intégrée à l’unité urbaine de la capitale et à la zone d’emploi de Roissy. Membre de la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France, la ville bénéficie d’une gouvernance intercommunale dynamique orientée vers le développement économique territorial.

Situation géographique et accès

Située à proximité des grands axes de circulation, Le Thillay est desservie par la RD 317 et la RD 902A, permettant un accès rapide au réseau autoroutier francilien (13 km par la Nationale N2 ou 19 km par l’autoroute A1) et à la zone aéroportuaire de Roissy Charles de Gaulle. Les gares RER de Goussainville (ligne D) et Villiers-le-Bel sont à moins de 3 km du centre de la ville, accessibles en seulement 8 minutes par bus (ligne 11 avec un départ toutes les 15 minutes). Cette desserte en transports en commun, comprenant les lignes de bus 11, 32, 95-02 et les lignes Filéo, fait ainsi de cette commune une adresse convoitée par les actifs exerçant leur profession à Paris ou à Roissy. La proximité de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle constitue un atout majeur pour les professionnels voyageant régulièrement et pour l’emploi local.

Cadre de vie et environnement

S’étendant sur près de 3,94 à 3,98 km² et culminant entre 52 et 104 mètres d’altitude (altitude moyenne de 60-80 mètres), Le Thillay jouit d’un environnement agréable, sillonné par le Croult, un petit affluent du canal Saint-Denis. Son climat océanique altéré, avec des influences continentales aux deux extrémités de l’échelle de température, confère à la commune des hivers frais et des étés tempérés (1715 heures d’ensoleillement annuel), ainsi qu’une faible pluviométrie (614 mm par an). La ville est considérée comme très calme, offrant un cadre de vie résidentiel apprécié des familles.

Par ailleurs, la commune offre plusieurs espaces de détente, à l’image du lac du Thillay, un lieu de promenade et de pêche apprécié des Thillais, qui constitue un véritable poumon vert pour la commune. Dans un rayon de 10 km, les habitants bénéficient d’un accès à 109 musées, 57 monuments historiques, 4 forêts et 602 équipements sportifs, offrant un large éventail d’activités culturelles, sportives et de loisirs pour toute la famille.

Urbanisme et habitat

Depuis le 1er janvier 2024, Le Thillay fait partie de la ceinture urbaine de Paris et de la banlieue de la capitale, catégorisation qui reconnaît son intégration croissante dans le tissu urbain francilien. Le parc immobilier présente une composition particulièrement attractive : en 2021, la commune comptait 1 791 logements (contre 1 667 en 2016), dont 94,2% de résidences principales, 1,3% de résidences secondaires et seulement 4,5% de logements vacants, témoignant d’un marché immobilier tendu et dynamique.

Une caractéristique majeure du parc immobilier réside dans sa composition : 70,8% de maisons individuelles et 26,5% d’appartements, une répartition nettement supérieure à la moyenne départementale pour les maisons. Cette prédominance de l’habitat pavillonnaire confère à la ville son caractère résidentiel et familial particulièrement recherché. Le taux de propriétaires atteint 78% de la population, un niveau remarquablement élevé qui témoigne d’une population stable et bien ancrée. La commune a connu un développement résidentiel régulier, passant du statut de village rural de 2 836 habitants en 1968 à petite ville de 4 575 habitants en 2022, soit une évolution de 62% sur 53 ans.

Démographie et composition de la population

Avec une densité de 1 044 à 1 165 habitants par km², Le Thillay présente un profil démographique jeune et dynamique. La population a connu une croissance régulière de +3,34% entre 2016 et 2022, supérieure à la moyenne nationale (+2,11%). Les projections démographiques estiment la population à 4 742 habitants en 2024 et 5 009 habitants en 2030, soit une croissance prévisionnelle de 7% sur la période.

La population du Thillay est particulièrement jeune avec un indice de vieillissement de seulement 39 personnes de 65 ans ou plus pour 100 personnes de moins de 20 ans. La ville attire particulièrement les cadres et les personnes en milieu de carrière de 35 à 55 ans qui représentent plus de 27% de la population totale. Les habitants se nomment les Thillaysiens et Thillaysiennes, et la répartition est quasi-équitable avec 51% de femmes et 49% d’hommes.

Sur le plan socioprofessionnel, la composition témoigne d’une population active et qualifiée parmi les 15 ans et plus :

• 680 habitants sont de professions intermédiaires
• 725 habitants sont employés
• 285 personnes sont cadres ou professions intellectuelles supérieures
• 430 habitants sont ouvriers
• 180 personnes sont artisans, commerçants ou chefs d’entreprise
• 660 habitants sont retraités
• 630 habitants sont sans activité professionnelle

Le niveau de vie des ménages est supérieur à la moyenne nationale avec un revenu moyen par habitant de 23 160 € (au-dessus de la moyenne nationale de 20 590 €) et un revenu médian par ménage de 35 600 €. Le taux de chômage est de 6,7%, inférieur à la moyenne nationale de 8%, reflétant un bassin d’emploi dynamique. Le nombre de ménages au Thillay est de 1 658, dont 463 personnes seules, 390 ménages de deux personnes, et une majorité de familles avec enfants (295 ménages de trois personnes, 260 de quatre personnes, 170 de cinq personnes et 80 de six personnes ou plus).

Offre éducative et enseignement

Le Thillay dispose d’une offre éducative complète pour le premier degré, avec 3 écoles primaires et maternelles publiques accueillant un total de 557 écoliers. Tous les établissements scolaires dépendent de l’Académie de Versailles et les élèves se trouvent en zone C pour les vacances scolaires.

Les trois établissements du premier degré sont :

• École primaire Samuel Paty (anciennement Le Centre) : 213 écoliers (dont 90 en maternelle et 128 en primaire), ouverte depuis 1965, proposant 9 classes. C’est l’établissement le plus important de la commune.
• École primaire Arnaud Beltrame (anciennement Les Grands Champs) : 185 écoliers (dont 176 au dernier décompte), située au 6 avenue Jeanne d’Arc. C’est l’école la plus plébiscitée par les parents d’élèves des catégories sociales supérieures pour l’année scolaire 2023-2024.
• École primaire Simone Veil (anciennement Les Violettes) : 169 écoliers, située au 16 avenue des Violettes. Établissement qui jouit d’une notoriété correcte localement.

Pour l’enseignement secondaire, bien que Le Thillay ne dispose pas de collège ni de lycée sur son territoire, la ville bénéficie d’une offre très complète dans son environnement proche. La majorité des élèves (237 élèves) sont scolarisés au collège de secteur à Gonesse. La commune compte 30 collèges publics de secteur accessibles dans un rayon raisonnable, ainsi que 169 collèges privés dans un rayon de 25 km. Pour les lycées, 26 établissements se situent dans un rayon de 15 km (18 lycées publics et 8 lycées privés), offrant une grande diversité de choix d’orientation.

Parmi les établissements secondaires les plus réputés accessibles aux Thillaysiens, on note le Collège Saint Louis de Villemomble (99,6% de réussite au brevet avec 93,19% de mentions), le Lycée La Salle-Saint Rosaire à Sarcelles (82% de mentions au BAC), et le Lycée général privé l’Espérance à Aulnay-sous-Bois (86% de mentions au BAC). Le département du Val-d’Oise propose 56 établissements dans le supérieur (45 publics, 6 privés sous contrat, 5 privés enseignement supérieur), avec 9 167 places en première année offertes sur la plateforme Parcoursup.

Dynamisme économique

Le Thillay bénéficie d’un tissu économique diversifié, historiquement marqué par l’industrie (notamment L’Oréal et la société Villemer) et aujourd’hui par la présence de plus de 2 200 emplois, principalement dans les services liés à l’aéroport Charles de Gaulle et dans des parcs d’activités. En 2015, la commune comptait 512 entreprises implantées sur son territoire, dont 356 entreprises de commerces et services (69,5%). Parmi ces entreprises, 150 emploient de 1 à 9 salariés (29,3%) et 58 entreprises comptent plus de 10 salariés (11,3%), témoignant d’un tissu économique dynamique mêlant TPE et entreprises de taille moyenne.

La proximité immédiate de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, premier hub aéroportuaire français et l’un des plus importants d’Europe, constitue un formidable atout économique. Cette localisation stratégique attire de nombreuses entreprises du secteur logistique, des services aéroportuaires et de l’hôtellerie, créant un bassin d’emploi important et diversifié. Les secteurs porteurs incluent la logistique (tri de colis, entreposage), les services aux entreprises, et les métiers du bâtiment et de l’artisanat.

Bien que certains quartiers soient exposés au bruit aérien inhérent à la proximité de l’aéroport, des efforts significatifs d’isolation phonique ont été menés par les autorités compétentes, contribuant à préserver la qualité de vie des habitants. Des dispositifs d’aide à l’insonorisation des logements sont disponibles pour les résidents concernés.

Commerces et équipements de proximité

En 2019, les Thillaysiens disposaient de 12 types de commerces ouverts sur la commune, offrant une palette variée de services de proximité. La ville comptabilise de nombreux commerces divers et variés avec une densité de 0,5 commerces tous les 100 mètres, ce qui assure une bonne desserte commerciale pour les habitants. La commune est considérée comme très calme avec 0,1 restaurants, cafés et bars tous les 100 mètres, reflétant son caractère résidentiel.

Pour les courses plus importantes, les Thillaysiens ont accès à plusieurs centres commerciaux à proximité immédiate :

• Centre commercial Carrefour Goussainville Les Olympiades : à quelques minutes, offrant une gamme complète de commerces et services
• Centre commercial E.Leclerc Gonesse La Grande Vallée : hypermarché et galerie marchande
• Centre commercial Gonesse Usines Center Paris Nord 2 : centre de magasins d’usine proposant des prix attractifs

En termes d’équipements de santé, la ville compte un nombre limité de médecins généralistes (ratio de 2000 habitants par généraliste), mais bénéficie de la proximité de structures hospitalières dans les communes voisines, notamment Gonesse et Goussainville. Les services médicaux spécialisés et les établissements de santé du nord francilien sont accessibles rapidement.

Patrimoine et cadre culturel

La commune conserve un patrimoine remarquable, notamment l’église Saint-Denis, classée monument historique et témoignage de l’histoire séculaire de la commune, ainsi que le lac du Thillay qui constitue à la fois un patrimoine naturel et un lieu de loisirs apprécié. D’anciens moulins parsèment également le territoire, rappelant l’activité agricole passée de la plaine de France. La vie locale est animée par des associations et des événements tout au long de l’année, renforçant l’attractivité de la ville pour les familles et les investisseurs.

Le Thillay est jumelée avec la ville allemande de Hünfelden depuis plusieurs années, favorisant les échanges socio-culturels et éducatifs entre les deux communes. La ville est également membre de l’Association Française du Conseil des Communes et Régions d’Europe (AFCCRE), témoignant de son engagement dans la coopération territoriale européenne.

Fiscalité locale attractive

La commune présente des taux d’imposition locaux particulièrement attractifs pour les propriétaires et occupants :

• Taxe d’habitation : considérée comme faible (15%), bien que la réforme de la taxe d’habitation soit en cours de déploiement
• Taxe foncière y compris ordures ménagères : également faible (28%), un atout significatif pour les investisseurs locatifs et les propriétaires

Cette fiscalité modérée contribue à améliorer la rentabilité nette des investissements locatifs et rend l’accession à la propriété plus accessible.

Marché immobilier et prix de l’immobilier

Le marché immobilier du Thillay se caractérise par des prix accessibles tout en restant attractifs pour l’investissement. En 2024-2025, les prix moyens observés sont les suivants :

Pour les appartements :

• Prix moyen au m² : 2 599 à 2 700 € selon les secteurs
• Fourchette de prix : de 2 160 à 3 240 € le m² selon les caractéristiques et l’emplacement
• Certaines adresses comme la rue de Paris affichent des prix entre 2 176 et 3 115 € le m²
• L’avenue du Maréchal Bessières : 2 301 à 3 160 € le m²
• Secteur Promenade du Lac (quartier premium) : jusqu’à 3 920 € le m², soit 30% au-dessus de la moyenne communale

Pour les maisons :

• Prix moyen au m² : 2 300 à 2 696 € selon les secteurs
• Fourchette de prix : de 1 840 à 2 760 € le m² en moyenne
• Certaines adresses comme la rue de Paris : 1 842 à 3 533 € le m²
• Avenue du Maréchal Bessières : 2 180 à 3 217 € le m²

Prix médian global : Le prix médian tous biens confondus s’établit autour de 3 333 € (incluant maisons et appartements), reflétant un marché diversifié.

Évolution du marché : Entre 2023 et 2024, le marché a connu une légère correction de -2,52%, s’inscrivant dans la tendance nationale de stabilisation après les hausses des années précédentes. Cette correction offre des opportunités d’acquisition intéressantes pour les investisseurs.

Exemples de biens disponibles :

• Maison 4 pièces de 77 m² : environ 285 000 € (soit 3 701 € /m²)
• Maison 7 pièces de 120 m² sur terrain de 493 m² : environ 360 000 €
• Maison 9 pièces de 191 m² : environ 528 000 € (bien d’exception)
• Appartement 3 pièces de 42,25 m² : loyer de 921 €/mois pour une mise en location

Ces prix restent nettement plus accessibles que ceux de Paris intra-muros ou des communes de première couronne, tout en offrant une qualité de vie comparable et une excellente accessibilité à la capitale.

Rentabilité locative et marché de la location

Le marché locatif du Thillay présente des caractéristiques intéressantes pour les investisseurs :

Loyers moyens observés :

• Appartement 3 pièces (42 m²) : environ 920 €/mois soit 21,80 €/m²
• Les loyers mensuels se situent généralement entre 18 et 24 €/m² selon la qualité du bien et sa localisation

Calcul de rentabilité brute :

Exemple d’investissement sur un appartement standard :

• Prix d’achat : 120 000 € (appartement T3 de 45 m² à 2 667 €/m²)
• Loyer mensuel : 900 € (20 €/m²)
• Loyers annuels : 10 800 €
• Rendement brut : 9%, un niveau très attractif pour l’Île-de-France

En tenant compte des charges (taxe foncière faible à 28%, charges non récupérables, assurance PNO, éventuelle gestion locative), la rentabilité nette se situerait entre 6% et 7%, un excellent niveau pour un investissement locatif en région parisienne.

Profil de la demande locative :

• Salariés de l’aéroport Roissy CDG et des zones d’activités environnantes
• Jeunes actifs travaillant à Paris mais recherchant un cadre de vie calme et des loyers plus abordables
• Familles souhaitant accéder à la propriété et louant temporairement
• Personnels des entreprises logistiques et commerciales de la zone

Le taux de logements vacants très faible (4,5%) témoigne d’une forte tension locative et d’une demande soutenue, gage de facilité de location et de stabilité des revenus locatifs.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Le Thillay ?

Le marché immobilier local est marqué par une demande croissante, portée par plusieurs facteurs convergents qui en font une opportunité d’investissement particulièrement intéressante :

1. Proximité immédiate de Paris et de Roissy CDG

• À seulement 12 km de Paris à vol d’oiseau (18,5 km par la route)
• Accès direct au plus grand aéroport français, créant un bassin d’emploi de plus de 2 200 postes localement
• Desserte en transports en commun efficace : RER D à 8 minutes en bus, lignes de bus fréquentes (toutes les 15 minutes)
• Accessibilité autoroutière optimale (A1, N2) pour les déplacements en voiture

2. Prix immobiliers attractifs et rentabilité élevée

• Prix d’achat inférieurs de 30% à 50% par rapport à Paris et la première couronne
• Rendement locatif brut potentiel de 8% à 9%, exceptionnellement élevé pour l’Île-de-France
• Fiscalité locale favorable (taxe foncière à 28%, considérée comme faible)
• Marché en légère correction (-2,52% en 2024), offrant des opportunités d’achat
• Fort potentiel de valorisation à moyen terme avec la poursuite du développement de la zone aéroportuaire

3. Parc immobilier de qualité et marché tendu

• 70,8% de maisons individuelles, atout majeur pour les familles
• Taux de propriétaires de 78%, témoignant d’une population stable et solvable
• Seulement 4,5% de logements vacants, garantissant une facilité de location
• 94,2% de résidences principales, gage de stabilité du marché

4. Dynamisme démographique soutenu

• Croissance de +3,34% entre 2016 et 2022, supérieure à la moyenne nationale
• Population jeune avec un indice de vieillissement favorable (39 pour 100)
• Projections à 5 009 habitants en 2030 (+7%), soit 318 habitants supplémentaires
• Profil de population qualifié : 27% de cadres et professions en milieu de carrière (35-55 ans)

5. Cadre de vie de qualité et environnement familial

• Commune calme et résidentielle, idéale pour les familles
• Espaces verts et lac du Thillay offrant des activités de loisirs
• Patrimoine historique avec l’église Saint-Denis classée monument historique
• Accès à 109 musées, 57 monuments historiques, 4 forêts et 602 équipements sportifs dans un rayon de 10 km
• Climat tempéré agréable avec faible pluviométrie (614 mm/an)

6. Offre éducative complète

• 3 écoles primaires et maternelles sur place accueillant 557 écoliers
• Accès à 30 collèges publics de secteur et 169 collèges privés dans un rayon de 25 km
• 26 lycées dans un rayon de 15 km, dont plusieurs établissements d’excellence
• 56 établissements d’enseignement supérieur dans le département

7. Population aisée et demande locative qualitative

• Revenu moyen par habitant de 23 160 € (supérieur à la moyenne nationale)
• Revenu médian par ménage de 35 600 €
• Taux de chômage de 6,7% (inférieur à la moyenne nationale de 8%)
• Population active qualifiée : 680 professions intermédiaires, 285 cadres

8. Bassin d’emploi dynamique

• Plus de 2 200 emplois sur la commune
• 512 entreprises implantées (dont 58 de plus de 10 salariés)
• Zones d’emploi de Roissy offrant des milliers de postes
• Diversité des secteurs : logistique, services aéroportuaires, commerce, artisanat

Les différents quartiers offrent des opportunités variées pour l’achat de maisons, d’appartements ou d’investissements locatifs, avec un potentiel de valorisation à moyen terme particulièrement intéressant. La stabilisation récente des prix après la correction de -2,52% crée une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs avisés.

Conseils pour réussir son investissement au Thillay

Pour maximiser la rentabilité et sécuriser votre investissement immobilier au Thillay, voici quelques recommandations stratégiques :

Cibler les biens proches des transports :

• Privilégier les logements situés à proximité des arrêts de bus (lignes 11, 32, 95-02)
• Les biens accessibles facilement à la gare RER de Goussainville (8 minutes) sont particulièrement recherchés par les actifs parisiens
• La proximité des axes routiers (RD 317, RD 902A) est un atout pour les salariés de Roissy

Adapter la typologie au marché local :

• Les maisons individuelles (70,8% du parc) sont très prisées par les familles, principal segment de la demande
• Les T3 et T4 en appartement offrent un bon compromis entre investissement initial et demande locative
• Les petites surfaces (T2) peuvent convenir pour les jeunes actifs de l’aéroport

Profiter de la correction du marché :

• La baisse de -2,52% en 2024 offre des marges de négociation intéressantes
• Se positionner maintenant permet de bénéficier de prix stabilisés avant une éventuelle reprise
• Viser un prix d’achat dans la fourchette basse (2 300-2 600 €/m² pour les maisons, 2 400-2 700 €/m² pour les appartements)

Optimiser la fiscalité :

• La taxe foncière faible (28%) améliore significativement la rentabilité nette
• Explorer les dispositifs LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour optimiser la fiscalité
• Intégrer les aides à l’insonorisation disponibles pour les biens concernés par le bruit aérien

Bien calculer la rentabilité :

• Viser un rendement brut de 8% minimum (très accessible au Thillay)
• Intégrer toutes les charges : taxe foncière (faible), assurance PNO, charges de copropriété, éventuelle gestion locative (7% des loyers)
• Prévoir une provision pour vacance locative (minime vu le taux de 4,5% de vacance)
• Objectif de rentabilité nette : 6-7%, excellent pour l’Île-de-France

Cibler la bonne demande locative :

• Salariés de Roissy CDG : majoritaires dans la demande, revenus stables
• Actifs parisiens : recherchent calme et loyers modérés tout en gardant un accès à Paris
• Jeunes familles : attirées par les maisons avec jardin et le cadre de vie paisible
• Personnels de la logistique : secteur en croissance avec l’e-commerce

Anticiper les évolutions du quartier :

• Suivre les projets de développement de la zone aéroportuaire de Roissy
• S’informer sur les projets d’aménagement de la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France
• Surveiller les éventuelles améliorations des transports en commun (nouvelles lignes, fréquences augmentées)

En résumé : Les atouts clés du Thillay

• Proximité stratégique : 12 km de Paris, accès immédiat à Roissy CDG, RER D à 8 minutes
• Rentabilité exceptionnelle : 8-9% de rendement brut, 6-7% net, parmi les meilleures de l’Île-de-France
• Prix attractifs : 2 300-2 700 €/m² en moyenne, soit 30-50% moins cher que Paris et la première couronne
• Marché tendu : 4,5% seulement de logements vacants, 94,2% de résidences principales, demande locative forte et stable
• Croissance démographique : +3,34% entre 2016-2022, population jeune et qualifiée, projection à 5 009 habitants en 2030
• Fiscalité favorable : Taxe foncière à 28% (faible), taxe d’habitation à 15% (faible)
• Cadre de vie familial : 70,8% de maisons, ville calme et résidentielle, espaces verts, lac du Thillay, patrimoine historique
• Bassin d’emploi dynamique : 2 200 emplois locaux, proximité de Roissy (premier employeur régional), 512 entreprises
• Éducation complète : 3 écoles sur place (557 élèves), accès à 30 collèges et 26 lycées de secteur
• Population solvable : Revenu médian de 35 600 €/ménage, 78% de propriétaires, taux de chômage de 6,7%
• Infrastructures de qualité : Commerces de proximité, centres commerciaux à proximité, équipements sportifs et culturels
• Opportunité d’achat : Marché stabilisé après correction de -2,52% en 2024, marges de négociation possibles

Le Thillay représente une opportunité d’investissement immobilier particulièrement intéressante, alliant rentabilité élevée, cadre de vie de qualité, et potentiel de valorisation à moyen terme grâce à sa proximité avec Paris et l’aéroport de Roissy.