Vous avez enfin déniché la demeure de vos rêves, mais n’avez pas encore réussi à vendre votre résidence actuelle ? Le crédit relais est là pour vous soutenir dans la réalisation de votre projet immobilier sans attendre la cession de votre propriété. Ce financement spécifique est élaboré pour les particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier avant d’en céder un autre, évitant ainsi des délais de vente trop importants et les risques de double charge de remboursement de crédits immobiliers. Dans cet article, nous vous invitons à explorer le fonctionnement du prêt relais.
Quel est le fonctionnement du prêt-relais ?
Le prêt-relais constitue un dispositif financier permettant aux propriétaires d’acquérir un nouvel immobilier sans attendre la vente de leur résidence actuelle.
Ce crédit, d’une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois et renouvelable une fois si nécessaire, est accordé pour un montant représentant entre 60% et 80% de la valeur estimée du bien mis en vente.
Durant la période du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, et le capital est soldé après la vente du bien initial, sans pénalité de remboursement anticipé.
Les taux d’intérêt du prêt-relais sont légèrement plus élevés que ceux des prêts traditionnels pouvant être majorés de 0,10 à 0,30% par rapport au barème des taux classiques. Il est donc crucial d’effectuer une simulation de prêt relais afin d’obtenir le meilleur taux d’intérêt possible, adapté à sa situation financière et patrimoniale.
Deux options de remboursement sont proposées pour le prêt-relais :
- le mode traditionnel, avec des mensualités incluant les intérêts et la prime d’assurance
- le prêt relais en franchise totale, où l’emprunteur ne rembourse que la prime d’assurance et règle la totalité du prêt, intérêts et capital compris, à la fin du contrat
Quels sont les critères pour être éligible à un prêt relais ?
Pour avoir accès à ce type de prêt, il faut s’adresser à sa banque, qui examinera le dossier de prêt immobilier en tenant compte de la valeur estimée du bien à vendre.
Plusieurs critères doivent être remplis pour obtenir un prêt relais, notamment :
- être propriétaire d’un bien immobilier en vente et évalué par un expert immobilier
- justifier d’une vente en cours
- apporter un capital personnel
- disposer d’une capacité de remboursement suffisante et respecter les critères d’âge imposés par la banque (généralement 75 ans à la date d’échéance du prêt relais)
Les critères peuvent varier d’une banque à l’autre, mais sont généralement similaires. Comme pour tout prêt, il est crucial de fournir des garanties solides à la banque, telles que des revenus stables, des comptes sans découvert et une capacité d’épargne.
La condition essentielle pour obtenir un crédit relais est qu’il soit sollicité dans le but d’acquérir un bien immobilier avant la cession de l’habitation précédente. La banque se réserve toutefois le droit de refuser ce prêt relais en fixant ses propres critères, en fonction de la situation financière ou patrimoniale de l’emprunteur, de la valeur de vente et d’achat des biens immobiliers, et du taux d’endettement.
En ce qui concerne l’assurance, bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, les banques ont tendance à accorder un prêt relais à condition qu’il soit assuré. Ceci représente une démarche préventive visant à garantir le prêt bancaire face à un éventuel manquement de l’emprunteur. C’est également pour des raisons d’assurances qu’un prêt relais peut devenir très difficile à obtenir après 75 ans, les assurances pouvant fixer un âge limite pour que les différentes garanties s’appliquent. Il est donc recommandé de se renseigner auprès de sa banque sur l’offre senior et sur l’âge maximum pour souscrire un prêt relais.
Quel est le montant et le coût d’un crédit relais ?
Le montant d’un prêt relais est habituellement déterminé par la banque en fonction de la valeur du bien immobilier à vendre, en se basant sur l’expertise d’un professionnel pour estimer le prix du bien en question.
Généralement, le montant accordé pour un prêt relais représente environ 70 % du prix du bien, mais cela peut osciller entre 50 % et 80 % selon les risques et d’autres facteurs techniques pris en compte par la banque.
Un financement à 100 % de la valeur du bien à vendre est considéré comme trop risqué pour la banque, car si le vendeur devait accepter une offre d’achat trop basse, il n’aurait pas assez d’argent pour rembourser la totalité de son prêt relais.
Le coût d’un prêt relais dépend de la formule choisie et du taux d’intérêt appliqué par la banque. En général, l’emprunteur ne paie que les intérêts du prêt relais pendant la période où la banque lui avance l’argent, et il rembourse le capital emprunté une fois son ancien logement vendu. Les mensualités sont donc faibles tant que l’ancienne propriété n’est pas vendue. Il faut aussi prévoir de payer une assurance de prêt immobilier comme pour tout emprunteur avec un prêt habitat.
Les conditions de votre crédit relais dépendent de la qualité de votre dossier d’emprunteur : plus vous êtes un bon client pour votre banque, plus elle pourra vous proposer un taux d’emprunt attractif.
Les banques vont vérifier si le prix de vente que vous espérez est réaliste par rapport au prix du marché actuel et peuvent ajuster le montant prêté en conséquence.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour bien évaluer le coût d’un prêt relais, qui peut varier sensiblement d’un établissement prêteur à un autre.
Le montant total d’un crédit relais englobe habituellement le montant du bien (compris entre 50 à 80 % de la valeur mise en vente), les charges administratives, les commissions bancaires, les coûts de l’assurance de l’emprunteur et enfin, le taux d’intérêt.
Il est conseillé de réaliser une simulation de prêt relais pour obtenir le meilleur taux possible, en comparant les taux proposés dans plusieurs établissements bancaires ou en utilisant un simulateur de prêt relais sur internet.
Le crédit relais est octroyé pour une durée limitée, habituellement une année, avec possibilité de renouvellement une fois, ce qui représente un délai maximal de 2 ans pour vendre votre bien immobilier.
Il est sage de soigneusement élaborer son dossier de demande de prêt relais en collaboration avec un courtier en immobilier afin de rassurer la banque en lui proposant les meilleures garanties.
Les différentes catégories de prêts relais et leur fonctionnement
Il existe plusieurs sortes de prêts relais pour répondre aux diverses situations financières.
Le prêt relais sec est une une bonne option si la cession de votre propriété actuelle couvre l’acquisition du nouveau bien ou si vos épargnes suffisent pour finaliser l’achat.
Pendant la période de transition, vous remboursez les intérêts et l’assurance du crédit, puis vous pouvez solder votre crédit une fois votre bien vendu. Ce prêt relais est généralement plus coûteux que le prêt relais adossé.
Le prêt relais adossé, également appelé prêt relais associé, convient si la vente de votre bien actuel ne finance pas totalement l’achat du nouveau. Dans ce cas, la banque complète le prêt relais par un crédit immobilier classique. Durant la période de transition, vous remboursez les intérêts et l’assurance du prêt relais ainsi que les mensualités du crédit immobilier. Une fois votre propriété vendue, vous remboursez le crédit relais et continuez à régler les échéances mensuelles de votre emprunt immobilier. Si le produit de la vente est suffisant, un remboursement anticipé partiel sur ce crédit est possible pour diminuer les mensualités ou la durée.
Ces deux types de prêts relais peuvent être remboursés « en franchise totale », bien que cela soit plus rare pour le relais sec. Dans ce cas, les intérêts sont reportés et remboursés simultanément avec le capital, et vous ne payez que l’assurance de prêt durant la période de transition. Cependant, cette approche de remboursement s’avère plus coûteuse, étant donné que les intérêts différés engendrent à leur tour des intérêts.
Le prêt relais rachat est une autre option où un prêt relais peut être racheté par une banque afin d’équilibrer les mensualités à un taux plus avantageux. Ce crédit relais est avantageux lorsque le niveau d’endettement maximal est déjà atteint avec la mensualité unique du prêt relais précédent. En cas de remboursement, rallonger la durée du prêt permet de diminuer la mensualité, mais cette solution est très coûteuse.
Achat-revente sans prêt relais : l’équation complexe et les options alternatives
Aligner parfaitement le moment de la vente d’un bien et l’acquisition d’un nouveau logement peut être un défi de taille, surtout si les conditions de vente et d’achat ne permettent pas de repousser l’emménagement ou si l’immobilier neuf n’est pas envisageable.
Le prêt relais, bien qu’utile pour pallier ce problème de décalage financier, peut aussi être problématique si la vente ne se réalise pas dans les temps impartis. Heureusement, plusieurs alternatives au prêt relais existent pour ne pas manquer le logement parfait.
Parmi ces options, il y a le prêt rachat-revente, qui permet de rassembler les différents crédits contractés précédemment avec un taux d’intérêt et des mensualités uniques. Toutefois, cela implique un remboursement sur une courte durée (maximum 24 mois), à l’instar du prêt relais.
Une autre solution fréquente consiste à vendre son logement actuel avant d’acheter le nouveau, en prévoyant des frais de logement provisoire (location courte ou moyenne durée).
D’autres alternatives incluent les ibuyers immobiliers, qui rachètent rapidement votre propriété pour la revendre ultérieurement, mais à un prix inférieur à celui du marché.
Les néo-agences immobilières peuvent aussi être une solution pour vendre vite sans nuire à votre net vendeur, grâce à leur réactivité, leurs outils numériques et leurs partenariats avec des notaires et des courtiers pour accélérer les démarches administratives.
Enfin, il est également envisageable de se tourner vers des prêts aidés, des prêts entre particuliers ou des prêts familiaux pour faciliter l’accès à la propriété sans passer par un prêt relais. Il est crucial d’évaluer les avantages et les inconvénients de chaque alternative en fonction de sa situation financière et de son projet immobilier, afin de trouver la solution la plus appropriée et éviter de se retrouver dans une situation précaire.
