Habiter une maison mitoyenne sans être en régime de copropriété n’empêche pas de partager certaines parties, comme la toiture.
Mais lorsque des travaux sont nécessaires sur le toit en question, qui paye ? La réponse peut rapidement semer le trouble et créer des tensions.
Les règles applicables à une toiture commune en dehors du régime de la copropriété
En France, il existe des situations où plusieurs maisons mitoyennes partagent un même toit sans être pour autant en état de copropriété.
C’est notamment le cas des anciennes maisons de ville ou des alignements de maisons mitoyennes construites avant la loi de 1965 régissant la copropriété. Dans cette hypothèse, la toiture commune est un élément indivis appartenant aux différents propriétaires qui y ont droit, à proportion égale. Ces deux notions, mitoyenneté et indivision, sont respectivement encadrées par les articles 653 à 673 et 815 et suivants du Code civil.
L’article 815 du Code civil relatif à l’indivision s’applique donc logiquement à l’exercice des droits d’une toiture indivise.
Ainsi, chaque propriétaire a la jouissance de l’ensemble et l’obligation d’entretien. Tous doivent consentir à entreprendre des travaux importants, sauf en cas d’urgence manifeste (fuite importante, effondrement mettant en cause la sécurité du bâti nécessitant une intervention immédiate…). En l’absence de règlement de copropriété, les droits se gèrent selon les droits communs : c’est une situation fréquente dans les héritages ou au sein d’anciens ensembles immobiliers relevant aujourd’hui de la copropriété forcée – régime qui n’a ni fin ni sortie. Les droits et devoirs sont donc égaux entre chaque propriétaire et l’obligation collective d’entretien, de réparation et de conservation prime même si le problème n’affecte qu’un seul logement.
De plus, les règles de bon voisinage s’appliquent. L’entretien de la toiture se doit d’être fait dans le respect de vos voisins et en harmonie avec l’ensemble du bâtiment. Si aucun règlement écrit ne précise les modalités de gestion et de réparation, le Code civil et la jurisprudence font loi. L’absence de syndic rend de surcroît indispensable une bonne entente entre les co-propriétaires, ainsi que la nécessité de consigner par écrit tout accord concernant une décision ou un projet de travaux.
Répartition des frais et modalités de paiement des réparations
En cas de réparations ou travaux d’entretien sur une toiture commune non soumise au régime de la copropriété, la règle est le partage égalitaire entre les propriétaires de la charge des réparations.
Ce principe d’équité découle du principe de l’indivision : chaque propriétaire détient une quote-part identique dans la toiture, sauf disposition contraire stipulée dans un acte notarié ou un accord amiable entre voisins. Il est toutefois possible de prévoir une répartition des frais différente selon la quote-part occupée par chacun, en fonction de la superficie respective des toitures utilisées, ou selon un accord spécifique entre les parties.
Le paiement des réparations se fait généralement suite à l’établissement d’un devis accepté par toutes les parties. Il est conseillé choisir ensemble le professionnel qui interviendra, et établir une entente écrite précisant la nature des travaux, le montant total et la quote-part de chacun.
Ainsi, un faîtage commun pourra être réparti proportionnellement à la surface occupée par chacun, tandis qu’un chéneau sera divisé à 50/50.
En revanche, les pentes ou partie privative de toiture resteront à la charge exclusive du propriétaire concerné.
A fin d’éviter les conflits et assurer une gestion claire et équitable des travaux, plusieurs bonnes pratiques sont à suivre recommandées avant et pendant la réalisation des travaux :
- Rédiger un calendrier mentionnant les différentes interventions et les échéances de paiement des prestataires.
- Archiver tous les documents liés aux devis, factures et courriers échangés.
- Organiser une réunion préalable entre tous les copropriétaires pour entériner le choix du prestataire et définir la répartition des frais.
- Vérifier si des assurances prévoient la prise en charge des dommages générés par les travaux.
- Inclure une clause d’arbitrage ou de médiation en cas de désaccord persistant entre copropriétaires.
- Informer régulièrement l’ensemble des copropriétaires de l’avancement des travaux et des conséquences financières engendrés par d’éventuels imprévus.
Si l’un des propriétaires refuse de payer sa quote-part, les autres peuvent obtenir une décision de justice contraignant ce dernier à s’acquitter de cette somme. À condition pour cela, de prouver que les travaux engagés étaient nécessaires, et surtout, que la procédure d’information et d’accord a été scrupuleusement respectée. D’où l’intérêt de conserver une trace écrite de tous les échanges, notamment pour faciliter la démarche en cas d’action judiciaire.
Enfin, sachez que les travaux urgents, nécessité d’une prise en charge immédiate pour assurer la sécurité du bâtiment et la sauvegarde de son intégrité pouvant justifier une avance faite par certains copropriétaires.
Qui décide des travaux à réaliser sur une toiture commune et comment les organiser ?
C’est une décision collective.
Dans la pratique, il est tout de même conseillé de débuter par un diagnostic fait par un professionnel, afin d’évaluer l’état de la toiture et les réparations à envisager.
Ensuite, il convient d’organiser une réunion entre tous les propriétaires concernés pour comparer les devis, choisir l’entreprise qui effectuera les réparations et vérifier que le projet est conforme à la réglementation locale (déclaration préalable ou permis de construire selon la nature des travaux). Il faut pour cela se conformer à la législation en vigueur et se renseigner auprès de la mairie si nécessaire.
Bien qu’aucune assemblée générale ne soit juridiquement requise hors cas de copropriété, il est malgré tout préférable de consigner les discussions et décisions prises dans un procès-verbal signé par tous. Il convient aussi de conserver l’ensemble des documents liés à la toiture ainsi que de rédiger un accord écrit indiquant la nature des travaux envisagés, leur coût et les modalités d’exécution. Si les travaux sont importants ou que la structure du bâtiment est modifiée (changement d’inclinaison du toit…), il faut obtenir l’accord unanime des propriétaires. A contrario, si les travaux ne sont que des actes d’administration, ils peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivisis selon le Code civil. En cas d’urgence (acte conservatoire type fuite d’eau due à une infiltration dans la toiture ou tempête…), un seul propriétaire peut faire réaliser les réparations nécessaires mais doit en informer au plus vite les autres propriétaires et leur fournir les justificatifs des frais engagés.
La bonne organisation des travaux s’avère primordiale et se doit d’être transparente : calendrier prévisionnel, modalités d’accès au toit, choix des matériaux, suivi du chantier… chacun doit pouvoir s’exprimer et valider les différentes étapes du projet. Il est aussi indispensable de conserver tous les justificatifs liés aux travaux.
Enfin, il est conseillé de s’assurer que les différents professionnels choisis disposent bien de l’assurance adaptée.
Gestion des conflits : comment prévenir et trouver des solutions en cas de désaccord ?
Les différends entre voisins concernant les travaux sur une toiture commune sont fréquents.
Les problèmes surviennent lors de la répartition des frais, en cas de refus d’un des propriétaires de participer aux travaux ou encore lorsque l’un d’eux conteste l’utilité même de travaux de réparation ou d’entretien. Il peut également y avoir un conflit lié au choix de l’entreprise ou à la répartition des coûts. Pour éviter l’émergence de ces différents types de conflit, il est conseillé dès le début du projet de favoriser la communication et la transparence. Une bonne pratique consiste à échanger régulièrement courriers, avis motivés, comptes-rendus de réunion et devis pour conserver une trace écrite des discussions et éviter l’accumulation de tensions.
La mise en forme écrite des accords trouvés est également très importante : il faut rédiger une convention précisant notamment la gestion de la toiture, la répartition des charges et les modalités de prise de décision (à l’unanimité, à la majorité…). Mieux encore, faire établir une convention d’indivision par un notaire est très utile pour résoudre rapidement les litiges. Et lorsqu’un litige porte sur un montant inférieur à 5 000 euros, le passage par une médiation amiable est désormais obligatoire avant toute action en justice.
Ainsi, si le dialogue direct entre les parties vient à échouer, on pourra faire appel en premier lieu à un médiateur de voisinage, puis à un conciliateur de justice et enfin dernier recours au juge qui tranchera en imposant sa solution conforme au droit. En cas d’absence prolongée d’un propriétaire, il sera possible pour ce dernier d’être représenté par un mandataire désigné par le tribunal.
La prévention est donc la meilleure solution pour ne pas avoir à gérer les conflits. Il est fortement recommandé aux différents propriétaires d’établir dès le début du projet une convention écrite qui détaillera les modalités de gestion, d’entretien et réparation…de la toiture commune. Conclue sous seing privé ou devant notaire cette convention constituera la référence en cas d’éventuel désaccord et permettra notamment de faciliter la gestion des charges liées aux travaux ainsi que la prise de décision collective nécessaire pour effectuer l’entretien régulier de votre toiture.
Assurances, financement et conseils pour une gestion sereine
Chaque propriétaire doit s’assurer que son assurance habitation couvre les dommages liés à la toiture commune (sinistre ou dégradations provoquées par les travaux).
Selon le cas, il peut convenir de souscrire une assurance spécifique, individuelle ou collective, garantissant une couverture en responsabilité en cas de dommages ou de sinistre concernant la toiture commune. L’assurance du professionnel chargé des travaux sur la toiture doit également être vérifiée.
Pour financer les travaux, vous pouvez créer une cagnotte commune, décider de constituer un fonds de réserve en vue des prochaines dépenses ou établir un échéancier de paiement. Certains travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’aides publiques ou d’un crédit d’impôt (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, TVA à taux réduit…), à condition que les demandes soient cosignées par l’ensemble des indivisaires. Renseignez-vous auprès des services municipaux ou de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Établir des conventions écrites entre voisins, conserver tous les justificatifs et réaliser un diagnostic avant travaux faciliteront votre gestion et vos démarches administratives.
Enfin, pour une gestion sereine : communiquez, soyez transparent et anticipez. Formez-vous aux accords trouvés, assurez-vous que chacun est bien informé et impliqué dans la prise de décision et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel (notaire, avocat, médiateur) si besoin. Anticiper l’organisation sur le long terme de la gestion, l’entretien régulier comme les réparations urgentes et les améliorations éventuelles (isolation, étanchéité…) est indispensable pour limiter le risque de conflit entre voisins comme celui des dégâts des eaux ou la détérioration d’un immeuble. Cette rigueur vous fera gagner du temps (et beaucoup d’argent) et vous permettra d’entretenir durablement de bonnes relations avec vos voisins tout en préservant votre patrimoine commun.
