Vous êtes peut-être locataire d’un local commercial et vous souhaitez en tirer profit lorsque vous ne vous en servez pas. Saviez-vous que la sous-location d’un bail commercial, ou sous-location professionnelle, est normalement interdite ? Cependant, quelques exceptions existent et méritent d’être connues, car la sous-location commerciale possède de nombreux avantages. C’est pourquoi, dans cet article, nous allons étudier comment se passe concrètement la sous-location d’un bail commercial. En passant des critères requis aux obligations, jusqu’à la rupture du contrat.
Les critères pour sous-louer un local commercial
Avoir l’autorisation du propriétaire du bail
Avant de sous-louer un local commercial, il est impératif d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire du bail, également appelé bailleur. Cette autorisation est nécessaire car le bailleur est en droit de refuser la sous-location (totale ou partielle) si elle n’est pas conforme à ses conditions ou s’il considère que cela peut porter atteinte à ses intérêts.
Si la sous-location est déjà autorisée dans les conditions du bail principal, vous n’avez pas besoin de son accord. À l’inverse, il est préférable de communiquer avec le bailleur par écrit, pour laisser des traces de vos échanges et fournir une preuve claire en cas de litige futur. Envoyez un courrier ou une lettre recommandée, et s’il ne répond pas au bout de 15 jours à compter de la date de signature, l’accord est automatiquement donné.
Conditions du bail principal
De plus, il faut vous assurer que les conditions du bail principal correspondent à la sous-location. Effectivement, certaines peuvent représenter un frein ou une impossibilité pour sous-louer. Voici quelques-unes des conditions les plus courantes du bail commercial qui doivent être examinées avec attention :
- Utilisation du local : le bail principal peut définir les types d’activités commerciales permises dans le local ainsi que les restrictions.
- Durée du bail principal : il peut aussi limiter la durée de la sous-location, en imposant une date limite ou en interdisant la sous-location pendant une période déterminée.
- Pouvoir de modification : de plus, il peut interdire toutes modifications apportées au local sans autorisation préalable du propriétaire du bail. C’est pourquoi vous devez sûrement obtenir son autorisation pour adapter le local à la sous-location.
Les obligations du sous-locataire et du locataire principal
Le locataire principal et le sous-locataire ont quelques obligations à respecter afin d’assurer le bon déroulement de la sous-location professionnelle.
Le locataire principal possède la responsabilité :
- D’informer le propriétaire : il doit informer le propriétaire du bail de tout problème pouvant survenir durant la sous-location du bail commercial.
- De soutenir le propriétaire en cas de litige avec le sous-locataire : notamment en cas de non-paiement du loyer ou de violation des conditions du bail commercial.
- De respecter les conditions du bail principal : comme le paiement du loyer et la maintenance du local, et ça tout au long de la durée de la sous-location.
Le sous-locataire possède la responsabilité :
- De payer le loyer : il doit payer le loyer au locataire principal, qui est tenu de payer le loyer au propriétaire du bail. Le sous-locataire doit également veiller à ce que le paiement soit effectué à temps et en totalité.
- D’avoir une assurance responsabilité civile : il doit souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés à la propriété durant la période de sous-location, uniquement si le locataire principal l’exige dans le contrat. En revanche, même si ce n’est pas obligatoire, c’est toutefois fortement conseillé.
- De respecter les conditions du bail principal : lui aussi doit respecter les conditions du bail principal afin d’éviter tout problème avec le locataire principal ou le propriétaire.
Les circonstances de la fin du contrat de sous-location
Toute bonne chose a une fin, et c’est le cas aussi pour un contrat de sous-location professionnelle. Il existe plusieurs circonstances possibles qui sont intéressantes à connaître :
- La résiliation du bail de sous-location : elle peut être causée par divers facteurs, tels que le non-respect des conditions du bail, la fin de la durée du bail ou la nécessité pour le locataire principal de récupérer le local. Dans ce cas, il est important que le locataire principal informe le sous-locataire de la résiliation du bail sous-loué suffisamment à l’avance pour lui permettre de trouver un nouveau local.
- Le départ volontaire du sous-locataire : il peut décider de mettre fin à la sous-location s’il est en désaccord avec les conditions du bail ou s’il a trouvé un local plus adapté à ses besoins. Il doit tout de même respecter les conditions de résiliation du bail de sous-location et informer le locataire principal à l’avance.
- Le renouvellement du bail de sous-location : si les deux parties sont satisfaites de la sous-location, elles peuvent décider de renouveler le bail pour une durée supplémentaire. Cependant, il est important de vérifier si le bail principal autorise un renouvellement du contrat et si les conditions du bail de sous-location restent les mêmes.
Pour résumer, avant de vous lancer dans la sous-location d’un bail commercial, vous devez prendre en compte certains critères et certaines obligations. Dans tous les cas, la communication est la clé pour assurer une bonne entente entre le bailleur, le locataire principal et le sous-locataire.
