Il suffit d’un mois de loyer impayé pour que la procédure d’expulsion soit lancée.
Mais les réalités juridiques des délais et des procédures sont souvent méconnues, à la fois du côté des locataires comme des propriétaires. Les règles qui régissent l’expulsion pour loyers impayés relèvent d’un cadre juridique précis, où chaque étape doit respecter des conditions.
Quels sont les délais légaux et les conditions pour démarrer une procédure d’expulsion en cas de loyer impayé ?
En France, la loi encadre strictement la procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial.
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, il n’y a pas un nombre de loyers impayés qui déclencherait automatiquement l’expulsion.
En effet, la procédure judiciaire compétente, exclusivement le tribunal judiciaire dans ce cas, peut être lancée dès le premier impayé (donc le premier loyer du mois) mais généralement les bailleurs attendent deux à trois mois de loyers impayés avant de lancer une procédure officielle. Bien sûr cela dépend aussi de nombreux facteurs et de la relation entre bailleur et locataire.
A noter que la procédure d’expulsion ne peut pas être engagée par le propriétaire pour un motif de vente ou de reprise pendant un bail : dans ces situations là un préavis doit être respecté en fin de bail.
Il faut impérativement que le bailleur adresse un commandement de payer par acte de commissaire de justice (ex huissier), précisant les montants dus et les parties concernées ainsi que la clause résolutoire du bail s’il y en a une, laissant au locataire un délai légal de deux mois pour régulariser sa situation. Pendant ce délai, le locataire peut payer sa dette ou solliciter des aides auprès du FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) notamment. En dehors des loyers impayés, d’autres motifs peuvent justifier une expulsion : absence d’assurance obligatoire, dégradations importantes du logement etc…ou violation grave des engagements contractuels.
Respecter le délai de deux mois est une étape indispensable : tant que ce délai n’est pas expiré et que le locataire n’a pas régularisé sa situation, le bailleur ne peut saisir le tribunal. Loin d’être une contrainte pour le bailleur, ce formalisme vise à protéger le locataire et à favoriser la résolution amiable des impayés. Si le bail contient une clause résolutoire, la procédure s’en trouve facilitée : la résiliation du bail est automatique dans l’hypothèse où les dettes locatives ne sont pas apurées dans le délai imparti. À défaut de clause résolutoire, il convient de demander une résiliation judiciaire du bail, ce qui peut allonger les délais.
À noter enfin que la procédure ne peut être engagée pendant la trêve hivernale, période durant laquelle toute expulsion est suspendue, sauf cas particuliers.
Les principales étapes de la procédure judiciaire d’expulsion pour impayés de loyer
Si le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette à l’expiration du commandement de payer et des deux mois qui suivent, quatre possibilités peuvent alors se présenter : il règle la somme due, il conteste la dette, il fait savoir qu’il ne peut pas payer ou bien il ne répond pas.
En l’absence de régularisation, le propriétaire bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. La convocation du locataire devant le juge est obligatoire et s’effectue par assignation délivrée par huissier.
Le juge judiciaire va alors examiner l’ensemble de la situation en tenant compte de la bonne foi du locataire, ses difficultés financières éventuelles… Il va pouvoir accorder des délais de paiement en fonction de la situation du locataire. Dans l’hypothèse où la décision rendue aboutit à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire, un nouveau commandement de quitter les lieux sera délivré par huissier. Ce dernier accordera généralement un délai supplémentaire de deux mois au locataire pour quitter les lieux.
En outre, durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars sauf exceptions : relogement etc., ou locaux insalubres…), l’expulsion ne pourra pas être exécutée.
Passé ce délai, si le logement n’est toujours pas libéré, l’huissier demandera le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion effective.
À noter que la durée globale de cette procédure dépendra des cas et des garanties mobilisées : entre 6 mois et 9 mois en cas d’assurance loyers impayés (GLI), entre 8 mois et 12 mois avec Visale et entre 12 mois et 18 mois sans aucune garantie ou si votre caution est défaillante.
Il est donc impératif en tant que propriétaire bailleur d’être particulièrement rigoureux sur chaque étape de cette procédure pour éviter toute nullité ou tout retard dans celle-ci.
Les mesures de prévention et les solutions amiables à privilégier avant l’expulsion
Avant d’en arriver là, plusieurs solutions et démarches amiables sont à privilégier.
La première d’entre elles est de dialoguer avec le locataire afin de comprendre l’origine de l’impayé et tenter de trouver un accord à l’amiable, par exemple un étalement de la dette ou un report du paiement. Les bailleurs ont tout intérêt à privilégier la négociation, car la voie judiciaire est souvent longue et coûteuse.
Même si une relance amiable puis une mise en demeure sont généralement obligatoires dans le cadre d’une procédure judiciaire, elles sont aussi souvent suffisantes pour régler le problème.
Parmi les solutions amiables qui permettent aux propriétaires de récupérer leur dû sans recourir à la justice, on retrouve la relance simple, la proposition d’un échéancier ou encore le conciliateur de justice. Ces démarches de prévention sont importantes et témoignent de la bonne volonté du propriétaire qui souhaite éviter toute procédure devant le juge, ce qui sera également apprécié par ce dernier en cas d’échec.
En parallèle des démarches amiables, plusieurs mesures préventives peuvent être mises en place dès le départ pour sécuriser la location et accompagner en amont son locataire en difficulté :
- Choisir rigoureusement ses locataires et vérifier les documents fournis (bulletins de salaire, avis d’imposition, attestation d’emploi).
- Contrôler sérieusement leur solvabilité : les revenus nets du locataire doivent être compris entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer.
- Demander un dépôt de garantie généralement équivalent à un mois de loyer hors charges.
- Souscrire une assurance loyers impayés (GLI) ou demander une garantie publique (Visale) afin de se couvrir contre les risques d’impayés.
- Exiger une caution solidaire d’un tiers qui pourra être actionnée en cas de loyers non réglés.
- Passer par des services de gestion locative professionnelle pour assurer une bonne gestion administrative et un suivi des locataires.
- Mise en place d’un suivi personnalisé des paiements et relances régulières en cas de retard.
- Orienter le locataire vers les aides sociales comme le Fonds de Solidarité Logement (FSL) pour qu’il puisse bénéficier d’un soutien financier ou d’un accompagnement social dans sa recherche d’une solution.
Si elle existe, la caution est le meilleur moyen pour récupérer rapidement ses sommes dues. Le bailleur peut aussi se rapprocher de l’organisme Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale ou activer la GLI contractée lors de la signature du bail.
Enfin, le dialogue permanent avec les services sociaux permet d’anticiper les éventuelles difficultés rencontrées par le locataire pour trouver une solution adaptée afin d’éviter toute procédure d’expulsion et conserver une relation sereine avec son locataire.
Les garanties, protections et droits de chacun des acteurs durant la procédure d’expulsion
Tout au long de la procédure d’expulsion, le locataire est protégé par plusieurs dispositifs.
En plus du délai de deux mois accordé à compter du commandement de payer, la trêve hivernale empêchant l’expulsion se situe du 1er novembre au 31 mars (sauf exception : relogement, locaux insalubres, etc.). Le juge peut aussi accorder des délais de paiement de plusieurs mois pouvant atteindre 36 mois en fonction de la situation du locataire, pour lui permettre de solder sa dette et éviter l’expulsion.
De son côté, le bailleur bénéficie de différentes garanties (caution, garantie Visale, assurance loyers impayés si elle a été souscrite) mais aussi du droit de résilier le bail en cas de loyers impayés en respectant la procédure prévue par la loi. Il est crucial pour le propriétaire bailleur d’identifier et de conserver toutes les preuves et mentions des échanges et démarches effectuées afin que la régularité de la procédure puisse être démontrée en cas de contestation. Rappelons qu’il est interdit au propriétaire d’expulser lui-même son locataire : seule la justice avec l’appui d’un huissier autorise cette action. En cas d’infraction, le propriétaire risque jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
Enfin, chaque partie a un droit à un défenseur et peut plaider sa cause devant le tribunal. Le locataire peut ainsi faire appel à l’aide juridictionnelle ou bénéficier des services d’un avocat. Le respect scrupuleux des droits respectifs et des preuves apportées par chaque partie sont donc les garants essentiels d’une procédure équitable conforme aux exigences légales actuelles.
