De plus en plus de propriétaires actuels ou potentiels sont attirés par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), pour diverses raisons. Cette structure juridique offre une gestion simplifiée des biens immobiliers et divers avantages fiscaux, notamment en ce qui concerne les droits de succession. En outre, la SCI est une excellente solution pour éviter l’indivision lorsqu’un bien est détenu par au moins deux personnes. Néanmoins, la mise en place d’une SCI doit être justifiée et respecter certaines conditions initiales.
Dans cet article, nous allons vous présenter de manière détaillée le principe et les atouts d’une SCI, les exigences pour sa mise en place, les étapes à suivre pour sa mise en œuvre, comment gérer et comprendre la fiscalité d’une SCI, ainsi que les différents types de SCI et leur pertinence. Que vous soyez un investisseur immobilier ou simplement en quête d’informations sur la SCI, cet article vous fournira toutes les informations pour comprendre pourquoi et comment créer une SCI.
Comprendre le concept et les avantages d’une SCI
Une Société Civile Immobilière est une forme juridique de société qui a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Contrairement à une entreprise classique, elle n’a pas pour vocation de réaliser des opérations commerciales, mais peut réaliser des opérations commerciales accessoires. Elle a pour but de détenir et gérer des biens immobiliers, créant ainsi un patrimoine distinct du patrimoine personnel des associés.
La mise en place d’une SCI présente de nombreux bénéfices. Elle facilite notamment l’acquisition et la gestion collective d’un bien immobilier. En effet, la SCI est composée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, ce qui facilite l’achat d’un bien immobilier en commun. Les associés obtiennent des parts sociales en échange de leurs apports, ce qui permet d’augmenter la capacité d’achat en regroupant plusieurs personnes.
De plus, la SCI facilite la transmission des parts sociales. Les parts peuvent être cédées ou transmises à des héritiers sans avoir à vendre les biens immobiliers détenus par la SCI. Cela évite d’avoir à diviser un bien immobilier, ce qui peut s’avérer complexe et coûteux. Il est aussi facile de sortir d’une SCI en cédant ses parts sociales.
En termes de fiscalité, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Cela peut être avantageux dans certains cas comme nous le verront plus bas.
Les conditions nécessaires à la création d’une SCI
Pour créer une SCI, plusieurs conditions sont nécessaires. Tout d’abord, la SCI doit être composée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales. L’objet de la SCI doit être civil. En d’autres termes, elle doit avoir pour but la gestion d’un patrimoine immobilier et non la réalisation d’opérations commerciales. La SCI doit également avoir un capital social. Il n’y a pas de minimum légal, le capital peut être constitué d’apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens immobiliers). Les parts sociales sont réparties entre les associés selon les apports effectués. Enfin, la SCI doit avoir un gérant. Celui-ci est nommé par les associés et a pour rôle de représenter la SCI et de gérer ses affaires. Les gérants accomplissent les actes de gestion au nom de la société et leur nomination peut être faite dans les statuts ou dans un acte séparé.
Les étapes de la création d’une SCI
La création d’une SCI se déroule en plusieurs étapes. La première consiste à rédiger les statuts de la SCI. Ces derniers définissent les règles de fonctionnement de la SCI, comme la répartition des parts sociales, les pouvoirs du gérant ou encore les modalités de prise de décision. La rédaction des statuts est obligatoire et doit inclure des informations telles que la dénomination de la SCI, la durée de vie, l’adresse du siège social et l’objet social de la société. Il est pertinent de recourir à l’aide d’un professionnel pour rédiger des statuts adaptés.
Ensuite, les associés doivent constituer et déposer le capital social. Comme mentionné précédemment, il n’y a pas de minimum légal, mais le montant du capital doit être suffisant pour couvrir les premières dépenses de la SCI.
Une fois les statuts rédigés et le capital déposé, les associés doivent publier un avis de création de la SCI dans un journal d’annonces légales. Cette publication d’une annonce légale est une étape obligatoire lors de la création d’une SCI.
Enfin, le dossier de création doit être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce. Il comprend notamment les statuts, l’attestation de dépôt du capital, l’avis de création et un formulaire M0 dûment rempli. Les frais de création d’une SCI comprennent des frais d’attestation de parution, de déclaration des bénéficiaires effectifs, d’immatriculation et les frais pour les professionnels juridiques.
La gestion et la fiscalité d’une SCI
La gestion d’une SCI est assurée par le ou les gérants, qui sont nommés par les associés. Ces gérants, qui peuvent être des associés ou non, ont le pouvoir de représenter la SCI et de prendre les décisions nécessaires à son fonctionnement. L’organisation de la gestion peut être décidée selon les modalités fixées dans les statuts de la SCI.
En termes de fiscalité, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui permet notamment de déduire les coûts des travaux du revenu imposable. Cependant, les associés peuvent choisir de se faire imposer comme une société via l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI est imposée comme une entreprise et les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Cette option offre un avantage sur la plus-value de cession en bénéficiant d’un abattement pour durée de détention. Les revenus fonciers de la SCI sont répartis aux associés proportionnellement à leurs participations. La fiscalité de la SCI permet de déduire les coûts des travaux du revenu imposable. Enfin, la SCI peut bénéficier d’exonérations fiscales sur les plus-values de cession d’immeubles, les cotisations sociales et les donations de parts sociales.
Les différents types de SCI et leur utilité
Il existe plusieurs types de SCI, en fonction de leur objet et de leur fonctionnement.
La SCI classique est une société de gestion et/ou de location. Elle a pour but de gérer un patrimoine immobilier et de le louer. Elle peut être mise en place par au moins deux associés, personnes physiques ou morales, qui obtiennent des parts sociales en échange de leurs apports. Ces parts sont réparties en fonction de leurs apports, permettant ainsi d’augmenter la capacité d’achat en regroupant plusieurs personnes.
La SCI familiale est une forme de SCI qui permet à des membres d’une même famille de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle facilite la transmission des biens immobiliers au sein de la famille et offre des avantages fiscaux en cas de décès.
Enfin, la SCI d’attribution est une forme particulière de SCI qui permet à chaque associé de disposer d’un droit de jouissance sur un bien immobilier en fonction de ses parts sociales. Cela peut être utile pour diviser un bien immobilier entre plusieurs personnes.
La SCI de construction-vente opère à la manière d’une entreprise commerciale qui construit puis revend des propriétés immobilières.
