Entrer dans un nouveau logement implique souvent de choisir entre une location meublée ou non-meublée, chacune ayant ses propres spécificités. Les différences résident dans les normes de confort, les conditions locatives, les implications fiscales, et les obligations financières pour les locataires et les propriétaires.
Que l’on soit locataire en quête d’un nouveau domicile ou propriétaire décidant du type de location, il est essentiel de comprendre les bénéfices et contraintes de chaque option. Dans cet aperçu, nous explorons les distinctions entre les locations meublées et non-meublées, couvrant les aspects légaux, les équipements exigés, les accords locatifs, les régimes fiscaux, et les garanties financières. Cela aidera les locataires et les bailleurs à faire un choix éclairé, adapté à leurs besoins et projets immobiliers.
Critères de décence et équipements obligatoires
La location meublée et la location non-meublée doivent toutes deux répondre à des critères de décence fixés par la loi, assurant la sécurité physique et la santé du locataire ainsi qu’un confort minimum. Pour être considéré comme décent, un logement doit notamment offrir une surface habitable suffisante, une isolation thermique conforme et des installations en état de fonctionnement pour l’électricité, le gaz, le chauffage et l’eau chaude.
De plus, les logements doivent disposer d’une surface minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ainsi que des installations minimales telles que le chauffage, l’eau potable, un évier avec alimentation en eau chaude et froide, l’évacuation des eaux usées, une installation pour la cuisson, une installation sanitaire et un réseau électrique fonctionnel. Concernant les équipements, la location meublée se distingue par la nécessité de fournir tous les éléments de confort pour qu’un locataire puisse vivre immédiatement dans le logement.
Ceci inclut une literie complète avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer ou un compartiment à congélation, une quantité suffisante de vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté à la taille du logement. Ces équipements obligatoires sont précisés par le décret n°2015-981. En absence de ces éléments, le logement est considéré comme non meublé et laisse alors au locataire la liberté de l’équiper à sa guise.
Caractéristiques des baux d’habitation
Les baux d’habitation diffèrent substantiellement entre la location meublée et non-meublée, notamment en termes de durée, de dépôt de garantie, de préavis et de fiscalité. Le bail pour une location meublée est d’une durée d’un an, renouvelable automatiquement, ou de neuf mois sans renouvellement automatique pour les étudiants. Pour les locations non-meublées, la durée standard est de trois ans pour un particulier et de six ans pour une société, avec renouvellement automatique. Les baux mobilité offrent une flexibilité supplémentaire, autorisant une location de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie, principalement destinée aux personnes en situation de mobilité professionnelle.
En ce qui concerne le dépôt de garantie, il est limité à un mois de loyer hors charges pour les locations non-meublées et peut atteindre jusqu’à deux mois de loyer hors charges pour les locations meublées. Ce montant supplémentaire reflète la valeur ajoutée du mobilier et des équipements fournis. Pour la résiliation du bail, la loi offre au locataire la possibilité de donner son préavis à tout moment avec une période d’un mois pour les locations meublées et de trois mois pour les non-meublées, ce délai étant réduit à un mois dans certaines zones tendues. Du côté du propriétaire, le préavis est de six mois pour les locations non-meublées et de trois mois pour les meublées, à l’exception du bail mobilité qui ne peut être résilié avant son terme.
Fiscalité et régimes déclaratifs spécifiques
La fiscalité liée aux revenus locatifs se distingue par le type de location. Pour la location non-meublée, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés en tant que tels. En revanche, la location meublée est catégorisée sous les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pouvant bénéficier de régimes fiscaux avantageux, tels que le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50%, ou le régime réel, permettant la déduction des charges réelles et l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.
Le choix entre ces régimes fiscaux dépendra des recettes annuelles et des charges engagées par le propriétaire-bailleur. Il est recommandé de consulter un spécialiste en fiscalité pour optimiser la déclaration des revenus locatifs, qu’ils soient issus d’une location meublée ou non-meublée. Les propriétaires de biens en location meublée doivent également déclarer cette activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
Garanties financières et préavis de départ
Les propriétaires de biens meublés et non-meublés peuvent demander des garanties financières aux locataires, telles qu’une caution ou la souscription à une assurance loyers impayés. Pour une location meublée, la somme de cette caution ne peut excéder deux mois de loyer, alors qu’elle est limitée à un mois de loyer pour les locations non-meublées.
Il est important de noter que pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie n’est demandé. La fin du bail à l’initiative du locataire peut se faire à tout moment avec un préavis d’1 mois pour les deux types de bail. Cependant, pour les propriétaires, le préavis est de 6 mois pour les logements vides et de 3 mois pour les logements meublés, sauf pour le bail mobilité qui ne peut être résilié avant la fin prévue. Comme mentionné précédemment, le préavis de départ est plus court pour une location meublée, ce qui offre une plus grande flexibilité au locataire. Pour le propriétaire, cela peut signifier une plus grande rotation des locataires et potentiellement des périodes de vacance plus fréquentes.
Avantages et contraintes pour les propriétaires et locataires
Pour les propriétaires, la location meublée offre souvent un rendement locatif plus élevé et des avantages fiscaux attractifs, les loyers étant déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, elle implique également des investissements initiaux plus conséquents pour l’ameublement et une gestion plus active en raison du turnover plus important des locataires.
Les logements meublés doivent comporter certains éléments minimums tels que la literie, les volets ou rideaux, les plaques de cuisson, etc., conformément au décret n°2015-981. Les logements qui ne comportent pas ces éléments minimums sont considérés comme des logements vides et, par conséquent, les locations vides sont considérées comme des revenus fonciers pour le propriétaire. Pour les locataires, la location meublée offre une solution pratique, notamment pour les séjours courts ou pour ceux qui souhaitent éviter les frais et les tracas liés à l’achat et au déménagement de mobilier.
En contrepartie, le loyer peut être plus élevé et la personnalisation de l’espace plus limitée. En revanche, la location non-meublée convient mieux aux locataires souhaitant s’installer à long terme et désireux de personnaliser leur logement. Pour les propriétaires, cela peut signifier moins de gestion au quotidien, mais aussi potentiellement moins d’avantages fiscaux et des loyers inférieurs à ceux d’une location meublée.
