Article évolutif. Ce dossier concerne un dispositif dont l’échéance se rapproche et dont l’avenir dépend du calendrier parlementaire. Il sera mis à jour dès qu’une décision sera arrêtée.
C’est l’échéance que tous les bailleurs des grandes métropoles ont notée en rouge : l’expérimentation de l’encadrement des loyers arrive à son terme fin novembre 2026. Sans intervention du législateur, les arrêtés préfectoraux qui plafonnent les loyers deviendront caducs et les 72 collectivités concernées perdront toute base légale. Voici où en est exactement le droit, les scénarios en discussion et les décisions à prendre selon votre situation.
Trois mécanismes à ne pas confondre
La confusion est permanente dans la presse, et elle conduit certains propriétaires à croire qu’ils vont retrouver une liberté totale de fixation des loyers. C’est inexact : seul l’un des trois dispositifs est concerné par cette échéance.
| Mécanisme | Ce qu’il fait | Concerné par l’échéance ? |
|---|---|---|
| Encadrement du niveau des loyers | Plafonne le loyer de base au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, dans 72 collectivités volontaires. | Oui, c’est l’expérimentation qui s’éteint. |
| Encadrement de l’évolution des loyers | Limite la hausse du loyer entre deux locataires ou au renouvellement, dans l’ensemble des zones tendues. | Non, il relève d’un décret distinct. |
| Révision annuelle par l’IRL | Indexe le loyer en cours de bail sur l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. | Non, il s’applique partout. |
Concrètement, même si l’expérimentation s’éteint, un bailleur parisien ou lyonnais ne pourra pas augmenter librement son loyer à la relocation : le plafonnement de l’évolution en zone tendue restera applicable. Pour distinguer ces règles, la fiche officielle de Service Public sur l’encadrement des loyers en zone tendue reste la référence la plus claire.
Une expérimentation dont l’extinction est automatique
Le dispositif trouve son fondement dans l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui l’a institué à titre expérimental pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l’a ensuite prolongé de trois ans, pour une durée totale de huit ans. Elle s’achève donc fin novembre 2026, les simulateurs officiels retenant le 24 novembre comme dernier jour couvert.
Le point juridique qui change tout : cette extinction est automatique. Aucun acte, aucun décret n’est requis pour que cette extinction produise ses effets. À l’inverse, il faut une loi promulguée avant l’échéance pour que le dispositif survive. Si aucun texte n’est adopté, les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence deviennent caducs et les nouveaux baux repassent au droit commun dans les territoires concernés, dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays Basque et plusieurs intercommunalités franciliennes comme Plaine Commune et Est Ensemble.
Où en est le débat
Deux dynamiques ont évolué en parallèle, sans réellement converger. Du côté du Parlement, une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, par 105 voix contre 56. Transmise au Sénat, elle est ensuite restée longtemps sans inscription à l’ordre du jour, ce qui a fait perdre plusieurs mois précieux.
Du côté du gouvernement, une mission d’évaluation confiée aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, avec l’appui de l’Inspection générale des finances et de l’IGEDD, a rendu son rapport en mai 2026. Il s’agit de la première évaluation économétrique complète du dispositif. Une étude de l’Apur publiée en avril 2026 relève de son côté une baisse moyenne de 5 % des loyers parisiens, soit une économie annuelle de l’ordre de 968 euros par locataire, tout en signalant une progression des dépassements, signe d’un contrôle insuffisant.
Trois scénarios demeurent possibles. La pérennisation sans date butoir, portée par les exécutifs des grandes villes concernées. La prolongation temporaire de deux ans sans ouverture à de nouvelles communes, option qui a la faveur du gouvernement car elle évite l’affrontement frontal. L’extinction pure et simple, soutenue par une partie des organisations de propriétaires, qui plaide pour un retour à la liberté contractuelle.
Ce qui arrive à votre bail dans chaque cas
Point rassurant pour les locataires déjà en place : un bail en cours se poursuit à ses conditions actuelles quoi qu’il arrive. La fin de l’expérimentation n’autoriserait aucune augmentation en cours de bail au-delà de l’indexation annuelle habituelle. L’effet ne se ferait sentir qu’à la relocation ou au renouvellement, tout en restant limité par l’encadrement de l’évolution des loyers qui, lui, subsiste.
Les observateurs anticipent, en cas d’extinction, un rebond des loyers de l’ordre de 2 à 4 % dans les communes aujourd’hui encadrées. Cette perspective intéresse les investisseurs, en particulier ceux qui regardent l’immobilier locatif en Île-de-France, région où se concentre la majorité des territoires encadrés. Il faut toutefois garder en tête qu’un rendement fondé sur la disparition annoncée d’une contrainte réglementaire repose sur un pari politique, et non sur une donnée acquise.
Que faire d’ici l’échéance
- Bailleurs : respectez scrupuleusement le plafond jusqu’au dernier jour. Un dépassement expose à une mise en demeure du préfet, au remboursement des trop-perçus et à une amende administrative, et les contrôles se sont intensifiés.
- Ne signez surtout pas un bail en anticipant la fin du dispositif. Le loyer de référence majoré applicable est celui en vigueur à la date de signature, pas celui que vous espérez pour décembre.
- Vérifiez l’arrêté préfectoral en vigueur sur le site de votre préfecture ou de votre métropole, qui met à disposition un simulateur officiel, plutôt que de vous fier au montant affiché sur un portail d’annonces.
- Locataires : gardez précieusement vos justificatifs. Si votre loyer dépasse le plafond, la demande de diminution et le remboursement des trop-perçus restent possibles pour un bail signé sous l’empire du dispositif.
- Suivez l’ordre du jour du Sénat en novembre : c’est le seul indicateur fiable pour savoir si une loi peut encore être promulguée à temps.
Un calendrier très serré
L’issue dépend donc entièrement de l’agenda parlementaire, déjà chargé par l’examen du budget et du projet de loi sur le logement. Le scénario d’une extinction par simple absence de vote, faute de créneau disponible, n’a rien d’improbable : ce ne serait pas la première fois qu’un dispositif disparaît non par choix politique, mais par embouteillage législatif.
Pour un propriétaire, l’attitude la plus raisonnable consiste donc à appliquer strictement le droit en vigueur jusqu’au dernier jour, et à ne réviser sa stratégie locative qu’une fois la situation clarifiée. Pour un locataire, l’échéance ne change rien à la situation actuelle, mais elle rend utile de conserver une copie du bail et de l’arrêté préfectoral applicable à sa signature.
