Chaque 1er novembre, la même inquiétude revient chez les propriétaires confrontés à un impayé : la trêve hivernale va-t-elle geler leur dossier pendant cinq mois ? La réponse est cependant plus nuancée qu’il n’y paraît. Ce qui est suspendu, c’est l’expulsion physique, et non le déroulement de la procédure. Un bailleur bien informé peut continuer à faire avancer son dossier tout l’hiver et être prêt dès le 1er avril.
Des dates fixées par la loi, identiques chaque année
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Elle est prévue par l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, qui prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre, à moins que le relogement des intéressés ne soit assuré dans des conditions suffisantes pour préserver l’unité et répondre aux besoins de la famille.
À sa création en 1956 après l’appel de l’abbé Pierre, la trêve s’étendait du 1er décembre au 15 mars. C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a fixé les dates actuelles, en repoussant la fin du 15 au 31 mars. Le dispositif s’étend ainsi sur cinq mois complets. Les modalités détaillées sont exposées sur la fiche officielle de Service Public consacrée à la trêve hivernale.
Ce qui est suspendu et ce qui continue
C’est la distinction la plus souvent mal comprise, et celle qui coûte le plus cher aux propriétaires mal conseillés.
| Suspendu pendant la trêve | Possible pendant la trêve |
|---|---|
| L’exécution forcée de l’expulsion, avec le concours de la force publique | Faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice |
| Le départ physique de l’occupant, même avec un jugement définitif | Assigner le locataire pour faire constater la résiliation du bail |
| La coupure d’électricité et de gaz dans la résidence principale | Obtenir un jugement d’expulsion et faire signifier un commandement de quitter les lieux |
| Engager une saisie sur les revenus ou les comptes du débiteur |
La conséquence pratique est importante : une procédure d’expulsion peut durer en moyenne douze à vingt-quatre mois. Chaque étape franchie entre novembre et mars est autant de temps gagné. Un jugement rendu en janvier pourra être exécuté dès le 1er avril, sans nouvelle audience. À l’inverse, le bailleur qui « attend la fin de la trêve » pour saisir un avocat repart de zéro au printemps et risque de perdre une année entière.
Autre point souvent ignoré : la trêve n’efface aucune dette. Les loyers et les indemnités d’occupation continuent de s’accumuler normalement pendant toute la période, et le bailleur conserve l’ensemble de ses droits de recouvrement.
Les situations où la trêve ne s’applique pas
- Un relogement adapté est assuré à l’occupant, dans des conditions suffisantes pour préserver l’unité et répondre aux besoins de sa famille.
- Le logement se situe dans un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité, l’évacuation répondant alors à un impératif de protection des personnes.
- L’occupation résulte d’une voie de fait : depuis la loi du 27 juillet 2023, l’expulsion d’un squatteur peut être ordonnée et exécutée sans attendre le 31 mars, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
- Le juge a ordonné l’expulsion d’un conjoint violent du domicile familial, sur le fondement de l’article L.412-8 de ce même code.
- Le logement est manifestement abandonné, cet abandon pouvant être constaté par un commissaire de justice.
Énergie : ce que le bailleur doit savoir
Depuis la loi Brottes de 2013, les fournisseurs ne peuvent interrompre la fourniture d’électricité ou de gaz naturel dans une résidence principale pendant la trêve, même en cas d’impayés. Une réduction de puissance demeure possible, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie ayant transmis leur attestation. L’eau, de son côté, ne peut jamais être coupée pour impayé, quelle que soit la période de l’année.
Ces règles s’imposent aux fournisseurs, pas au propriétaire, mais elles ont une conséquence directe pour lui : dans un immeuble où le chauffage est collectif et les charges impayées, la tentation de « faire pression » reste une très mauvaise idée.
Les gestes à ne surtout pas commettre
Changer les serrures, retirer la porte, couper le chauffage ou l’eau, entreposer les meubles du locataire sur le palier : ces réflexes de propriétaire excédé constituent bien des infractions pénales. L’article 226-4-2 du Code pénal sanctionne de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le logement qu’il habite sans décision de justice et sans le concours de la force publique. Le locataire peut en outre saisir le juge des référés en urgence pour faire cesser la pression et obtenir sa réintégration.
La vraie stratégie : anticiper, pas subir
Le meilleur moment pour agir n’est ni novembre ni avril : il faut intervenir dès le premier mois d’impayé. Relance écrite, mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice, en activant sans attendre l’assurance loyers impayés ou la caution si elles existent. Il est également utile de signaler la situation à la caisse d’allocations familiales lorsque le locataire perçoit une aide au logement, et d’orienter l’occupant vers le fonds de solidarité pour le logement de son département : une dette résorbée coûte toujours moins cher qu’une expulsion obtenue deux ans plus tard.
Cette rapidité d’action suppose du temps et une bonne connaissance des délais de procédure. Pour un propriétaire qui gère un ou deux lots à distance, déléguer la gestion de son bien locatif permet justement d’éviter le scénario le plus fréquent, celui du dossier qui traîne trois mois avant que la première lettre recommandée ne parte.
La trêve hivernale n’est donc ni une catastrophe pour le bailleur, ni un blanc-seing pour le locataire. Elle suspend l’exécution, mais pas l’exercice des droits.
