Article évolutif. Ce dossier concerne un texte actuellement en cours d’examen au Parlement. Il décrit l’état du droit et de la navette à sa date de publication, et sera mis à jour à chaque nouvelle étape de la procédure.
Après un printemps d’annonces, l’automne 2026 marque l’heure de vérité pour le logement. Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat en juillet, arrive à l’Assemblée nationale, tandis que le budget de l’État pour 2027 doit être déposé au plus tard le premier mardi d’octobre. Voici ce que contient le texte, ce qui reste applicable aujourd’hui, et quand ces mesures pourraient réellement entrer en vigueur.
Un parcours parlementaire inhabituel
Le projet de loi porté par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a connu un démarrage atypique. Déposé à l’Assemblée nationale le 24 juin 2026, il en a été retiré dès le lendemain avant d’être immédiatement redéposé au Sénat, en procédure accélérée. Une manœuvre purement technique : le gouvernement a choisi de confier la première lecture à la chambre haute afin d’accélérer le calendrier parlementaire.
Le Sénat l’a adopté avec modifications le 8 juillet 2026. Le texte a ensuite été transmis à l’Assemblée nationale, où il a été déposé le 9 juillet sous le numéro 3058. La commission des affaires économiques s’en est saisie au fond, tandis que la commission des finances intervient pour avis. L’avancement se suit en temps réel sur le dossier législatif de l’Assemblée nationale.
La procédure accélérée réduit la navette à une seule lecture par chambre, une commission mixte paritaire pouvant ensuite être convoquée. Le texte peut donc aller vite, mais les députés peuvent encore réécrire des pans entiers de ce que les sénateurs ont voté.
Les principales mesures du texte adopté par le Sénat
| Mesure | Ce que prévoit le texte sénatorial |
|---|---|
| Passoires thermiques | Dérogations temporaires quand les travaux sont impossibles, refusés en copropriété ou déjà engagés. Un contrat de travaux conclu avant 2030 ouvrirait un délai de 3 ans en logement individuel et de 5 ans en copropriété. |
| Baux en cours | Les baux en cours à une échéance du calendrier de décence énergétique ne seraient concernés par les nouvelles exigences qu’au moment du renouvellement ou de la reconduction. |
| Confort d’été | Extension de la clause passerelle en copropriété aux travaux modifiant l’aspect extérieur destinés à installer un système de refroidissement ou des protections solaires. Les architectes des Bâtiments de France devraient tenir compte du confort thermique dans leurs avis. |
| Renouvellement urbain | Création d’un troisième programme national doté de 5 milliards d’euros sur 2026-2040, sous l’égide de l’ANRU, touchant également les centres-villes des villes moyennes en difficulté. |
| Pouvoirs des maires | Réintroduction des propositions sénatoriales sur le droit de véto des maires, allongement du projet urbain partenarial jusqu’à 20 ans et expérimentation d’un certificat de projet cristallisant les autorisations pendant 18 mois. |
Le point qui divise : les passoires thermiques
C’est le volet le plus sensible du texte, et celui qui concerne le plus grand nombre de bailleurs. Le ministre assume l’assouplissement en disant préférer une vague de rénovations à une vague d’interdictions. La gauche s’y oppose frontalement, les groupes communiste et écologiste ayant voté contre, estimant que les propriétaires pourront continuer à louer des logements énergivores.
Une chose doit être parfaitement claire pour tout bailleur : rien n’est acté. Tant que la loi n’est pas promulguée et entrée en vigueur, le calendrier issu de la loi Climat et Résilience continue de s’appliquer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Différer des travaux en pariant sur un assouplissement futur expose donc à un risque juridique réel, notamment sur le terrain de la décence du logement.
Pour les propriétaires qui hésitent entre rénover, vendre ou continuer à louer, le choix devient plus délicat. Si la contrainte principale est le temps que demande le suivi du bien et du chantier, déléguer la gestion de son bien locatif permet souvent de dégager la disponibilité nécessaire pour piloter sereinement une rénovation.
Le budget 2027, second rendez-vous de l’automne
Le projet de loi de finances doit être déposé au Parlement au plus tard le premier mardi d’octobre. Le précédent doit servir d’avertissement : la loi de finances pour 2026 n’a été promulguée que le 19 février 2026, ce qui avait laissé MaPrimeRénov’ fermée pendant près de deux mois et gelé plusieurs dispositifs.
Trois sujets méritent une attention particulière. Le sort du mécanisme d’amortissement créé pour l’investissement locatif nu, ouvert aux acquisitions réalisées depuis février 2026 et prévu jusqu’au 31 décembre 2028, dont la stabilité conditionne la visibilité des investisseurs. La fiscalité de la location meublée revient régulièrement dans les discussions budgétaires. Enfin, l’entrée en vigueur au 1er janvier 2027 de la nouvelle taxe sur les logements vacants, qui donne aux communes une marge de modulation nettement élargie.
Ce qui peut encore changer, et quand
- L’inscription du texte en séance publique à l’Assemblée nationale, qui déterminera si une promulgation avant la fin de l’année est possible.
- La réécriture de l’article sur les passoires thermiques, point sur lequel le texte sénatorial pourrait être fortement remanié par les députés.
- La convocation d’une commission mixte paritaire, étape décisive en procédure accélérée puisqu’un accord y vaut quasi-adoption.
- Les amendements fiscaux du budget 2027 touchant l’amortissement, le déficit foncier et la location meublée, généralement déposés en commission des finances courant octobre.
- La date de promulgation, qui commande l’entrée en vigueur réelle : une loi adoptée en décembre peut n’entrer effectivement en vigueur qu’après publication de ses décrets.
Ce qui reste applicable aujourd’hui
Face à un flux d’annonces contradictoires, le réflexe le plus sain consiste à distinguer ce qui est voté de ce qui est discuté. À ce jour, aucune disposition de ce projet de loi n’est encore applicable. Les obligations en vigueur restent celles issues de la loi Climat et Résilience et de la loi de finances pour 2026 : calendrier de décence énergétique inchangé, remise du diagnostic de performance énergétique obligatoire, gel des loyers pour les logements classés F et G, audit énergétique obligatoire lors de la vente des biens les plus énergivores.
L’automne parlementaire mérite donc d’être suivi de près, mais il ne justifie ni de suspendre un projet de travaux, ni de reporter une mise en location.
