Prenez un crédit immobilier pour financer l’achat de votre future maison ou de votre appartement, c’est aussi tenir compte des frais périphériques au crédit lui-même notamment les frais de garantie. Ces derniers, qui ont pour vocation de sécuriser le prêteur, représentent une somme qui peut s’avérer conséquente, parfois équivalente aux intérêts du crédit. Mieux vaut donc s’y connaître afin de pouvoir les anticiper et les optimiser dans sa recherche de financement.
Qu’est-ce que les frais de garantie et quel est leur rôle dans le prêt immobilier ?
Les frais de garantie sont un des éléments majeurs du dossier lors d’une demande de prêt immobilier.
Obligatoires pour l’emprunteur qui doit payer cette somme pour garantir la banque en cas de défaut de paiement. À ne pas confondre avec l’assurance emprunteur, la garantie permet à l’établissement prêteur d’être couvert face à un risque d’impayés qu’il soit total (difficulté financière rendant impossible le paiement des mensualités) ou partiel (vente précipitée du bien, défaillance totale…). La garantie, contrairement à l’assurance emprunteur, sécurise le prêteur et non pas l’individu.Les organismes de crédit requièrent obligatoirement une garantie pour tout prêt immobilier accordé. Elle sert à couvrir le capital restant dû dans le cas où l’emprunteur ne peut plus faire face à ses mensualités. De ce fait, la banque sécurise son opération puisque si l’emprunteur rencontre des difficultés financières elle pourra récupérer tout ou partie des sommes engagées selon le type de garantie choisie.Si pour l’emprunteur ces frais constituent un surcoût au crédit consenti, il est donc préférable d’anticiper dès la simulation de financement. Pour rappel, ces frais ne sont pas pris en compte dans le montant du prêt mais vont entrer dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global) permettant ainsi d’en évaluer l’impact sur le coût global du crédit. Ils sont dus lors du déblocage des fonds généralement au moment de la signature chez le notaire.La nature comme le montant va dépendre de la solution adoptée d’où l’intérêt d’y voir plus clair sur leur fonctionnement afin d’opérer le meilleur choix possible. Ils sont souvent oubliés dans les comparateurs et peuvent représenter plusieurs milliers d’euros impactant considérablement le budget global.
Tour d’horizon des différents types de garanties et de leurs caractéristiques
En matière de prêt immobilier, on distingue principalement trois grands types de garanties : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) et la caution.
Chacune d’entre elles possède ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients et leur choix se fait généralement en fonction du profil de l’emprunteur, du type de bien financé ainsi que des partenariats noués par la banque.
Mais au-delà de ces grandes familles de garantie, certains critères sont à prendre en compte pour bien choisir.
Voici les principaux éléments à considérer lors du choix d’une garantie immobilière :
- Coût total : comprend les frais de mise en place (notariés, enregistrement, commissions) mais aussi les frais annexes (mainlevée, renouvellement…)
- Durée d’immobilisation : certaines garanties vont immobiliser des fonds ou des actifs pendant toute la durée du prêt…
- Facilité de mise en place : rapidité et simplicité administrative sont relatives à chaque garantie.
- Impact sur la revente : certaines garanties (hypothèque, PPD…) vont compliquer ou ralentir les démarches lors d’une revente ou rachat de crédit.
- Négociabilité des frais : possibilité de réduire le coût de la mise en place et/ou des frais annexes.
- Profil emprunteur : salarié, indépendant, primo-accédant, investisseur…
- Type de bien financé : neuf, ancien, terrain, résidence principale ou secondaire…
- Partenariats bancaires : certaines banques travaillent avec des sociétés de cautionnement et proposent des conditions préférentielles pour leurs clients.
Si vous avez une bonne connaissance de ces critères, vous pourrez optimiser le montage financier et éviter de payer des frais superflus tout en sécurisant votre prêt efficacement. N’hésitez pas à comparer plusieurs banques et à demander conseil auprès de professionnels afin d’identifier quelle est la garantie la plus adaptée à votre projet immobilier.
Quels sont les facteurs pris en compte dans le calcul des frais de garantie ?
Tout d’abord, le montant des frais de garantie dépend du type de garantie qui a été sélectionné.
Pour l’hypothèque et le PPD, les frais comprennent : – les émoluments du notaire ; – les taxes et droits d’enregistrement ; – les frais de formalités. Ils s’élèvent en moyenne à 1,5 % à 2 % du montant du prêt garanti, avec un minimum de perception pour les petits crédits. À savoir : le montant des frais de garantie est directement proportionnel au crédit emprunté et lié au type de garantie choisi. Peu négociables donc dans la plupart des situations, ils peuvent cependant être optimisés via le choix de la garantie.La seule exception concerne les prêts remboursés par anticipation (prêt immobilier ou prêt à taux zéro), pour lesquels il convient de prévoir également des frais de mainlevée (levée de la garantie inscrite sur le bien).
Dans le cas où la caution est choisie comme mode de garantie, le montant des frais est calculé différemment. Il s’agit d’un pourcentage du montant emprunté (environ 1 % à 1,5 %) auquel peuvent venir s’ajouter des frais de dossier.Dans certains cas, les organismes de cautionnement restituent une partie de la contribution versée au moment du souscription du prêt au terme du contrat si l’emprunteur n’a pas connu d’incident dans le paiement des mensualités.Ceci a pour effet de diminuer le coût réel supporté par l’emprunteur. En moyenne, la part remboursée peut correspondre à 75 % de la somme que l’emprunteur avait versée initialement.C’est pourquoi à long terme, la caution est un dispositif plutôt attractif.L’inconvénient étant que cette restitution n’est pas systématique et laissée à l’appréciation seule de la caution.
Par ailleurs, aucune restitution n’est prévue dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD.
Le prix des frais de garantie dépend de plusieurs paramètres : le montant du crédit, le type de bien financé (neuf, ancien, terrain), la durée de l’emprunt, mais également le profil de l’emprunteur ou encore la politique tarifaire de la banque et de l’organisme de caution. Des frais fixes peuvent également être appliqués pour les dossiers complexes ou les montages particuliers. L’utilisation de simulateurs en ligne permet d’obtenir une estimation précise des frais de garantie en fonction de votre projet.
Optimiser, comparer et trouver de bons conseils pour faire baisser les frais de garantie
La première chose à faire pour diminuer le coût des frais de garantie est de comparer les offres des banques aux sociétés de cautionnement.
Parfois, notamment lorsque la banque dispose d’une société de cautionnement dédiée, il peut être intéressant de recourir à leurs services pour bénéficier de meilleurs tarifs ou d’un remboursement plus important en fin de prêt. Vérifiez également si vous avez la possibilité de dissocier le choix de votre garantie du contrat proposé par votre banque. Dans certains cas, cela permet d’obtenir des conditions plus avantageuses. Bref, un choix éclairé quant au type de garantie retenue et une comparaison approfondie entre plusieurs sociétés grâce à des outils tels que des simulateurs en ligne constituent autant d’opportunités réelles d’optimisation.
Anticiper un éventuel remboursement anticipé du prêt peut également peser dans la balance. Si vous envisagez la revente du bien dans un avenir proche, les frais liés à la mainlevée d’hypothèque ou du PPD peuvent en effet peser lourd dans la décision.
Dans ce cas, mieux vaut opter pour la caution qui ne génère pas ce type de frais annexes.Sans oublier qu’il est important de garder à l’esprit que seule la caution permet, sous certaines conditions précises (et jamais automatiquement), le remboursement anticipé d’une partie des frais engagés. Rien n’est prévu à cet égard pour l’hypothèque comme le PPD.
N’hésitez pas à consulter plusieurs courtiers en crédit immobilier pour obtenir une simulation personnalisée. Leur expertise permet non seulement d’accélérer le processus comparatif mais aussi d’identifier rapidement les garanties susceptibles d’être les plus avantageuses selon votre projet et même et si besoin, vous accompagne dans la négociation avec votre banque sur les frais engagés.
Enfin sachez que certains profils (fonctionnaires ou membres de certaines professions) sont éligibles à des dispositifs mutualistes spéciaux dont les conditions sont particulièrement avantageuses.
À prendre en compte : l’intégration des frais de garantie et autres frais annexes dans le coût total du crédit
Sachez tout de même que les frais de garantie, même s’ils sont importants, ne constituent qu’une partie des frais annexes à prendre en compte pour un prêt immobilier.
Il faut également tenir compte des frais de dossier de la banque, des frais de notaire (dans le cadre d’un achat), de l’assurance emprunteur, voire des frais de courtage si vous passez par un intermédiaire. Il est donc essentiel d’intégrer tous ces éléments dans le calcul du coût total de votre financement afin d’éviter les surprises au moment de signer. Rappelons que l’assurance emprunteur, qui reste obligatoire pour la majorité des prêts, représente environ 30 % du coût total du prêt. Son rôle est de protéger l’emprunteur et sa famille en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais résilier et changer d’assurance à n’importe quel moment. De quoi vous permettre d’optimiser vos finances !
Pour comparer les offres de crédit, il faut vous référer au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et au TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). Ces indicateurs incluent l’ensemble des frais obligatoires liés au prêt immobilier (frais de garantie et assurance compris) et permettent ainsi une comparaison objective.
En effet, une offre avec un taux d’intérêt très attractif peut se révéler moins compétitive si les frais annexes, notamment ceux liés à la garantie, sont élevés.
En prévoyant et en chiffrant précisément l’ensemble de ces postes de dépenses, vous maximiserez votre capacité d’emprunt, mais aussi la rentabilité de votre projet immobilier. Il est donc essentiel de bien décortiquer les clauses des différents organismes partenaires, de comparer les offres sur la base du TAEG et de l’ensemble des frais annexes, et d’avoir une approche globale pour maîtriser le coût réel de votre crédit afin d’éviter toute déconvenue à long terme.
