Réaliser son projet immobilier est souvent un projet de vie, mais encore faut-il connaître le montant que l’on peut emprunter ! Calculée en fonction de nombreux critères, votre capacité d’emprunt dépendra non seulement de vos revenus, mais également de votre taux d’endettement. Il est important de les connaître pour éviter les refus des banques ou les situations financières difficiles.
Sur quels critères se base la capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt immobilier dépend de plusieurs facteurs qui sont liés.
Le premier critère à prendre en compte est le revenu mensuel net de l’emprunteur. Celui-ci comprend les salaires, les primes éventuelles, les revenus locatifs et toutes les sources de revenus réguliers. Plus le montant est important, plus la capacité d’emprunt sera élevée car la banque estime que l’emprunteur pourra rembourser son prêt sur une longue durée.
Le second facteur déterminant dans le calcul de la capacité d’emprunt est le taux d’endettement qui est généralement fixé à 33% des revenus mensuels. Cela signifie que le total des charges mensuelles de l’emprunteur (loyer ou remboursement de prêt, crédit auto, etc.) y compris le futur remboursement du crédit ne doit pas dépasser ce taux. C’est une règle de prudence pour éviter l’endettement excessif et les difficultés financières qui en découlent. En parallèle, la situation professionnelle sera également examinée en détail : un emploi stable et pérenne rassure toujours davantage les établissements prêteurs.
Le montant de l’apport personnel constitue également un élément déterminant dans le calcul de la capacité d’emprunt.
En effet, un apport élevé réduit le risque pris par la banque et permet donc d’obtenir des conditions de prêt plus favorables.
Enfin, les antécédents bancaires et le comportement financier passé de l’emprunteur constituent des critères majeurs dans la détermination de sa capacité d’emprunt : il est toujours préférable d’avoir un dossier sans failles et un historique bancaire irréprochable !
Comment évaluer sa capacité d’emprunt ?
Plusieurs outils et méthodes peuvent être utilisés pour évaluer cette capacité d’emprunt.
Les simulateurs en ligne proposés par les banques et les courtiers en crédit sont les plus adaptés pour obtenir une estimation rapide et fiable. En prenant en compte les revenus, les charges, l’apport personnel, et le taux d’intérêt proposé, ces simulateurs sont capables de calculer la mensualité maximale et le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre.
Une autre méthode consiste à se rapprocher d’un courtier en crédit immobilier. Grâce à son expertise et sa connaissance du marché, ce professionnel est à même de calculer votre capacité d’emprunt, tout en vous orientant vers les offres les plus pertinentes par rapport à votre profil.
De plus, grâce aux relations qu’il entretient avec les banques, il est souvent en mesure de négocier des taux plus intéressants que ceux que vous pourriez obtenir par vous-même.
L’analyse des relevés de compte ainsi que l’examen des documents financiers sont également indispensables. En étudiant vos dépenses récurrentes et vos dépenses exceptionnelles, l’emprunteur peut ajuster ses habitudes afin de renforcer sa capacité d’emprunt. La projection budgétaire sur une période de plusieurs mois ou années permet également d’anticiper certaines évolutions financières et de mieux se préparer à l’engagement d’un crédit immobilier.
Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?
Tout d’abord, il est important de gérer au mieux ses finances.
En réduisant vos charges mensuelles, par exemple en résiliant des abonnements inutiles ou en renégociant certains (assurance, électricité…), vous pourrez dégager un peu de marge pour le remboursement de votre futur crédit.
Par ailleurs, augmenter son apport personnel (en épargnant davantage) permettra également de renforcer votre dossier auprès des banques.
Il est également préférable d’optimiser son profil emprunteur, en commençant par rembourser ses dettes, clôturer les crédits à la consommation inactifs et vérifier l’absence d’incidents de paiement sur vos derniers relevés bancaires. Le risque que vous ferez courir à votre prêteur est minimal et celui-ci sera plus enclin à vous accorder une plus grande capacité d’emprunt.
Enfin, n’hésitez pas à contacter plusieurs établissements pour mettre en concurrence leurs offres et conditions liées au crédit immobilier. Ne vous laissez pas séduire par la première proposition venue et prenez le temps de faire jouer la concurrence : c’est souvent une méthode payante !
Par ailleurs, faire appel à un courtier pourra s’avérer judicieux : ces professionnels disposent d’un accès privilégié aux offres négociées et à des taux intéressants.
Les pièges à éviter quand on évalue sa capacité d’emprunt
Une évaluation juste de sa capacité d’emprunt est indispensable pour esquiver des conséquences financières fâcheuses.
Voici les erreurs les plus fréquentes commises par les futurs emprunteurs qui peuvent compromettre la leur :
- Surestimer ses revenus : Beaucoup d’entre nous oublient de faire abstraction des primes ou autres revenus fort peu certains et se créent ainsi une fausse sécurité.
- Oublier ses charges fixes : Les assurances, les impôts, l’entretien du jardin… toutes les dépenses qui n’évoluent pas en fonction des revenus doivent être prises en compte pour une évaluation réaliste.
- Négliger l’augmentation possible des taux d’intérêt : Un emprunteur averti en vaut deux. Le jour où vous serez amené à emprunter, les taux peuvent très bien être revus à la hausse, pensez à prendre ce scénario en compte.
- Choisir un taux inapproprié : Savoir distinguer un taux fixe et un taux variable est important : cela a un impact direct sur le coût total du crédit.
- Négliger la durée de l’emprunt : Une analyse fine est nécessaire pour examiner la relation mensualités/coût total au-delà de 15 ans d’emprunt
Ainsi il est donc indispensable de bien analyser tous ces paramètres afin de prendre une décision qui vous permettra d’assurer une gestion financière saine et pérenne pendant toute la durée du prêt.
