La nue-propriété est un mécanisme juridique qui permet d’acheter un bien en pleine propriété, sans en avoir l’usufruit pendant une période définie.
L’objectif de l’investissement en nue-propriété est de transmettre la pleine propriété du bien à ses enfants, avec une réduction significative de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou des droits de succession. Mais la nue-propriété permet également d’investir dans l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion liées à la location d’un bien. Qui peut investir en nue-propriété? Quels sont les avantages de ce mécanisme? Comment acquérir un bien en nue-propriété? Éléments de réponse.
Qu’est-ce que la nue-propriété?
La nue-propriété est un démembrement juridique de la propriété d’un bien immobilier, qui se caractérise par l’indivision entre l’usufruit et le nu-propriétaire. Le nu-propriétaire acquiert ainsi le bien en pleine propriété, sans en avoir l’usufruit pendant une période définie, qui est généralement de 15 à 20 ans.
Ce mécanisme repose sur le principe selon lequel la valeur d’un bien immobilier est proportionnelle à sa valeur en pleine propriété (100%) moins la valeur de son usufruit. Le nu-propriétaire acquiert donc le bien à un prix réduit, en fonction notamment de la durée du démembrement de propriété.
Le nu-propriétaire du bien récupère la pleine propriété du bien à l’issue de la période de démembrement. Il peut alors louer, utiliser ou revendre le bien selon ses souhaits. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier du bien peut continuer à occuper les lieux ou percevoir des revenus locatifs.
Investir en nue-propriété: quels avantages?
L’investissement en nue-propriété présente plusieurs atouts:
- Une réduction des droits de succession;
- Une réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI);
- Un investissement locatif sécurisé;
- Un investissement sans les contraintes liées à la gestion locative;
- Un placement pérenne.
La nue-propriété permet de bénéficier d’un bonus fiscal
La nue-propriété permet de transmettre de son vivant un patrimoine immobilier à ses enfants, tout en réduisant les droits de succession.
Lorsqu’un parent donne un bien immobilier en nue-propriété à ses enfants, il ne reste usufruit du bien que jusqu’à son décès. Il transmet alors aux enfants la pleine propriété du bien, sous réserve qu’ils règlent les droits de donation correspondants.
Cependant, en transmettant la nue-propriété d’un bien, le parent usufruitier se libère d’une partie de la valeur du bien au moment du transfert. Il n’a donc pas à régler les droits de donation sur la valeur totale du bien, mais sur la valeur correspondant à l’usufruit dont il se prive.
De plus, l’abattement fiscal sur la transmission d’un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille s’applique pour chaque nouvelle donation effectuée tous les 15 ans.
La nue-propriété est un investissement sécurisé
L’investissement en nue-propriété est sécurisé pour plusieurs raisons:
- Le nu-propriétaire du bien connaît dès le départ la date à laquelle il récupérera la pleine propriété du bien. Il ne subit donc pas les aléas du marché immobilier et sait précisément quand il pourra disposer du bien;
- Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne prend pas le risque que le bien perde de sa valeur. De plus, dans le cadre d’une acquisition dans le neuf, le nu-propriétaire achète un bien dont le prix est fixé contractuellement;
- L’usufruitier du bien a l’obligation d’entretenir et de préserver le bien pendant toute la durée du démembrement;
- À l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier ne peut plus revendre le bien à un tiers sans l’accord du nu-propriétaire.
La nue-propriété est un placement pérenne
En investissant dans un bien immobilier en nue-propriété, le nu-propriétaire prépare son avenir. Il connaît déjà le moment où il récupérera la pleine propriété du bien et il peut anticiper son emménagement dans les lieux (si c’est un logement) ou la mise en location (si c’est un investissement locatif). Le nu-propriétaire s’assure également que le logement est conforme à ses attentes et qu’il ne perd pas de sa valeur au fil des ans.
L’investissement en nue-propriété est également utile pour les personnes souhaitant transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants sans payer trop de frais sur succession. De plus, l’investissement en nue-propriété permet au parent usufruitier de continuer à jouir d’un patrimoine immobilier ou locatif jusqu’à son décès.
Investir en nue-propriété: comment faire?
Pour investir en nue-propriété, il faut dans un premier temps définir la durée souhaitée pour le démembrement de propriété qui sera fixé par acte notarié. Il faut ensuite choisir un logement:
- Soit dans une résidence accompagnée d’un bail commercial avec un exploitant (pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine);
- Soit dans une résidence non accompagnée (pour les investisseurs souhaitant acquérir un logement pour leur propre usage).
